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법률상담 Q&A채권채무

Q.'미등기 전매'는 금지된 것으로 아는데, 분양권 전매와는 다른 것인가요? 전매 제한이 있는 아파트를 분양 받아 분양권을 거래한 경우 그 거래는 무효인가요?
분양권 전매는 미등기 전매와 차이가 있습니다.


미등기전매는 부동산등기특별조치법에 근거해 '등기의무자'가 등기를 하지 않고 전매하는 행위로서 일반적으로 금지되는 행위인 반면, 분양권 전매는 '입주자로 선정된 지위'를 이전하는 계약으로서 일반적으로 금지된 행위는 아니고 투기과열지구 등 주택법에서 규정한 경우에 한해 일정 기간 전매를 금지하는 것입니다.


하지만 전매가 금지된 분양권을 거래한 경우, 거래 자체가 무효가 되는 것은 아닙니다. 즉, 주택법을 위반하여 위법하기는 하지만 당사자간의 약정은 유효하다고 보는 것이 판례의 태도입니다.


『구 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택법’이라 한다)은 같은 법 제39조 제1항(전매금지규정)을 위반한 행위를 효력규정 위반으로 보아 당연 무효로 보는 입장을 취하지 아니하고, 대신 사업주체의 사후적인 조치 여하에 따라 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소하는 등으로 위반행위의 효력 유무를 좌우할 수 있도록 하는 입장을 취하고 있다고 해석된다.




따라서 구 주택법 제39조 제1항의 금지규정은 단순한 단속규정에 불과할 뿐 효력규정이라고 할 수는 없어 당사자가 이에 위반한 약정을 하였다고 하더라도 약정이 당연히 무효가 되는 것은 아니다(대법원 2011.5.26. 선고 2010다102991 판결).』


▶결국 전매 금지 규정을 위반하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 전매하거나 알선한 자는 주택법에 따라 처벌(3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금)을 받을 수 있지만, 매매계약에 따른 의무는 이행을 하여야 하는 것입니다.


▶다만, 매수인 명의를 공란으로 해두고 분양권 전매가 수 차례 이어진 경우에는 전매 금지 규정 위반은 물론, 민사적 효력도 없다는 것이 판례의 입장입니다(서울남부지방법원 2009. 8. 20. 선고 2008나11073 판결).




즉, '분양권 전전 양도'의 경우 최종양수인은 최초양도인에게 소유권을 이전해달라고 할 수 없습니다.


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