최근 들어 부부관계에 있어 여성의 지위가 강화됐다. 또 부동산 가격의 상승으로 인한 공동투자의 필요성이 커졌다. 이러한 변화에 따라 하나의 물건을 여러 사람이 지분으로 소유하는 공유 제도가 예전에 비해서 많이 애용되고 있다.

경험에 비추어 볼 때 부부관계에 있어 재산의 귀속 부분을 공유로 해두는 것은 상대방을 존중해 주는 의미에서 순기능이 많은 것 같다. 그러나 공동투자에 따른 공유관계는 종국적으로는 분쟁으로 치달을 가능성이 크기 때문에 별로 권하고 싶지 않다. 

◇ 분쟁 예방 위해 공동 투자한 부동산이라면 처분 방법·시기 사전 합의 필요 

공동 투자에 따른 공유가 종국적으로 분쟁으로 치닫게 되는 중요한 이유는 뭘까. 투자 당시에는 이익실현 가능성에 관심이 집중돼 투자규모 및 지분에 관한 약속만 할 뿐 '공유 부동산을 언제 어떻게 처분할 것인지' 또는 '분할을 어떤 식으로 할 것인지'에 대한 구체적인 합의 없이 투자가 진행되는 경우가 대부분이기 때문이다.

그리하여 투자를 할 때는 그 어떤 전우애보다도 끈끈했던 관계가 결국엔 원수지간으로 끝나게 되는 경우가 비일비재하다. 이러한 현상은 비단 투자 부동산의 가격이 내리는 경우에만 발생하는 것이 아니라 가격이 오르는 경우에도 많이 발생한다.

이러한 분쟁을 예방하려면 먼저 공동 투자한 부동산의 처분 방법에 대해서 사전에 합의해야 한다. 분할할 것인지 매각할 것인지 여부에 대해서 결정하고 분할할 경우 어떻게 분할할 것인지 합의를 도출할 필요가 있다.

다음으로 처분을 할 경우 시기를 언제로 할 것인지 정리할 필요가 있다. 현실적으로 처분시기와 관련하여 다양한 다툼이 일어난다. 특정 시점을 처분시점으로 잡기 어려울 경우 상대방에게 우선매수청구를 할 수 있는 기회를 보장해줘야 한다. 그 후 우선매수가 되지 않을 경우 투자 부동산 전체를 매도하여 대금을 분배하거나 본인의 지분을 매도하는 것으로 합의할 수 있다.

◇ 공유물 분할 방법은 당사자간 협의분할 또는 판결을 통한 현물분할·가액분할

사전에 공유 부동산의 매각 또는 분할에 관하여 합의를 하지 않은 경우 공유부동산은 어떻게 분할할 수 있을까?

민법 268조는 '공유자는 공유물 분할을 청구할 수 있다'라고 규정하고 있다. 또 같은 법 269조는 '분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있는데 현물로 분할 할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 낮아질 염려가 있는 때에는 법원은 그 물건의 경매를 명할 수 있다'고 규정하고 있다.

공유물의 분할은 당사자간 협의분할이 원칙이다. 협의분할이 안 될 경우 법원의 판결을 통해 분할을 할 수 있다. 법원의 판결에 의한 분할의 경우도 현물분할을 원칙으로 한다. 현물분할에 어려움이 있을 경우 보충적으로 경매를 통해  가액분할을 하도록 돼 있다.

재판부의 성향에 따라 많이 다르기는 하지만 법원에 공유물 분할청구를 하는 경우 원칙적으로 몇 차례 조정 기일을 잡아 조정을 통해 분할할 수 있도록 하는 경우가 많다. 따라서 공유물 분할 판결까지는 상당한 시간이 소요된다.

공유물 분할 청구와 관련해 몇 가지 주의를 요할 사항이 있다.

상속재산의 경우 공동상속인 사이에 협의가 성립되지 않거나 협의할 수 없는 경우 민법 269조에 따른 공유물 분할 청구를 하는 것이 아니라 가정법원에 상속재산 분할 심판 청구를 해야 한다. 

하나의 필지인 토지 중 위치와 평수를 특정해 일부를 넘겨받았을 때는 필지를 나누어 분필에 의한 소유권 이전 등기를 해야 한다. 그러나 그렇게 하지 않고 편의상 필지 전체 평수에서 넘겨받은 부분의 면적을 비율로 따져 그에 상응하는 공유지분 이전 등기를 하는 경우가 있다. 이런 경우에 해당하는 구분소유적 공유관계에서는 상속재산과 마찬가지로 민법 269조에 따른 공유물 분할 청구가 인정되지 않는다. 공유관계를 해소하기 위해선 상호명의신탁 해지에 따른 지분 이전 등기 청구를 해야 한다.

당사자 사이에 충분한 대화와 협의를 통해서 공동투자를 진행한다면 공유물 분할과 관련한 분쟁을 미연에 방지할 수 있다. 사전에 그러한 대화와 협의 없이 공동투자를 진행할 경우 법률적인 분쟁 발생은 물론 인간관계까지 망가질 가능성이 높다. 이러한 점들을 잘 살펴 공동투자에 대해 신중하게 접근하기 바란다.