돈 되는 법률상식

[돈 되는 법률상식] 계약금의 세 가지 성질

[the L]계약금 제대로 지급하지 않으면 해약 못 한다


계약과 관련해 일반인들이 가장 많이 오해하는 부분이 바로 계약금이다.


A가 B의 10억짜리 아파트를 매수하기로 계약하고 계약금으로 1억원을 지급한 경우를 생각해보자. 법적으로는 이 1억원의 수수가 없더라도 계약자체의 성립에 지장이 없다. 계약금의 지급은 계약의 성립요건이 아니기 때문이다.


그렇다면 계약금 1억의 성질은 무엇일까. 크게 증약금, 손해배상의 예정, 해약금이라는 세 가지 성질 중 하나다.


첫째, 계약이 성립됐다는 단순한 증거다. 이럴 때 계약금의 법적 성질은 '증약금'이 된다.

둘째, 계약금을 건넨 쪽이 계약을 위반하면 상대방에게 계약금을 몰수 당하고 그 반대의 경우에는 배액으로 상환 받겠다는 약속이다. 이 때 계약금의 법적 성질은 '손해배상의 예정(민법 제398조 제4항)'이 된다. 1억원과 무관하게 아파트 매매계약은 성립한다.


계약이행과정(잔금 지급, 아파트 인도 등)에서 A가 약속을 어기면 1억원을 몰수 당하고, B가 약속을 어기면 1억원의 두 배인 2억원을 상환해야 한다. 계약 위반에 따른 상대방의 실질적인 손해가 얼마가 되든 A와 B는 1억 또는 2억원으로 그 손해를 배상한다. 단 그렇다고 해서 계약이 바로 해제되는 것은 아니다. 계약이행의 책임은 남아 있을 수 있다.

셋째, 해약할 수 있는 권리의 표시다. 이 때 계약금의 법적 성질은 '해약금'이 된다. A는 1억원을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, B는 1억원의 두 배인 2억원을 상환하면서 계약을 해제할 수 있다. 이때는 위 둘째 경우와 달리 계약은 바로 해제 되고 상대방의 손해에 대해서도 전혀 신경 쓸 필요가 없다.

계약 당사자가 이 세 가지 중 어느 하나를 특정하지 않는 경우 계약금은 해약금으로 추정된다(민법 제565조 제1항). 다시 말해 보통의 경우 계약금은 '해약할 수 있는 권리'의 역할을 한다. 계약금을 주고 받지 않으면 해약할 수 있는 권리도 없다.


이 부분이 일반인들의 생각과 크게 다를 것이다. 당사자들은 계약을 모두 이행해야 한다. 만일 어느 한쪽이 계약을 이행하지 않으면 채무불이행 책임을 지고 상대방의 손해를 모두 배상해야 한다.


이동구 변호사는 법무법인 참의 파트너 변호사다. 펀드매니저, 방송기자, 컨설턴트를 거쳐 40대에 변호사가 됐다. 미국 MBA를 마쳤고 법학전문박사과정을 수료했다. 기업 관련 법무를 많이 다뤘다. 현재 머니투데이 더엘(the L)에서 칼럼을 연재하고 있다.


관련기사


페이스북 공유트위터 공유
목록
 
세상과 잘 사는법, 내가 잘 사는법 - 네이버 법률
제 5회 아시아 법제 전문가 회의
모든 법령정보가 여기로