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[친절한판례氏] 권한 없이 체결된 임대차, 보호받을까

[the L] 경매에서 최고가매수인과 맺은 임대차 계약은 보호받을 수 없어

편집자주[친절한판례氏]는 중요하거나 의미있는 과거 판례를 더엘(the L) 독자들에게 최대한 쉽고 친절하게 소개해 드리는 코너입니다.


적법한 임대 권한이 없는 사람과 임대차 계약을 체결한 경우 주택임대차보호법이 적용될 수 있을지에 대한 대법원 판례가 있다. 


A씨는 경매에서 최고가 매수신고인이었던 B씨와 주택임대차계약을 체결했다. 최고가 매수신고인은 경매에서 최고가를 써 낙찰을 받았지만 아직 매각허가결정을 받기 전의 낙찰자를 말한다. 즉 대금 납부 후 매각허가를 받아 완전히 경매 물건에 대한 권리를 얻기 전 상태의 낙찰자다. 최고가로 낙찰받았어도 대금을 납부하지 않거나 여러 사유로 매각허가 결정을 받지 못하면 소유권을 갖지 못할 수도 있다.


A씨는 B씨에게 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았다. 그런데 다음날 B씨가 매각대금을 완납하고 다른 회사에 근저당권설정등기를 해 주었다.


이 경우 A씨가 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 정한 우선변제권을 취득했다고 봐야 하는지가 문제였다. 대법원은 어떻게 판결했을까. (2012다93794 판결)


대법원은 경매에서 최고가 매수신고인이라는 것만으로는 임대차 계약을 체결할 수 있는 권한이 있다고 볼 수 없기 때문에 A씨는 우선변제권을 취득하지 못한 것으로 봐야 한다며 원심 판결을 파기하고 돌려보냈다.


B씨는 경매절차에서 최고가 매수신고인이라는 것 외에 임대차계약 당시 적법한 임대권한이 있었다고 볼 수 있을 만한 다른 사정이 없었다. 매각대금을 납부하지 않은 상태에서 단지 최고가 매수신고인에 불과한 A씨는 주택임대차계약을 체결할 권한이 없는 상태였다. 권한이 없는 사람과 계약했으므로 A씨는 우선변제권을 취득하지 못한다.


임대차 계약은 임대인은 임차인에 대해 사용수익하게 하고 임차인은 그 댓가로서 차임 상당의 금원을 지급하기로 약정함으로서 성립하는 계약이다. 임차인이 적법한 임대차 계약임을 전제로 자신의 임차권의 대항력을 주장하기 위해서는 임대인이 적법한 임대권한을 가진 자여야 한다.


◇ 판결 팁 =  경매에서 최고가매수신고인이라는 것만으로는 임대차 계약을 체결할 수 있는 권한이 있다고 볼 수 없다. 그런 계약은 맺었다고 하더라도 우선변제권을 취득하지 못한 것으로 봐야 한다.


법무법인 로고스의 권형필 변호사는 주로 집합건물과 부동산 경매 배당 관련 사건을 다루고 있다. 저서 집필, 강의, 송무 등으로 활동 중이다. 머니투데이 더엘(the L)에서 경매·집합건물 관련 칼럼을 연재하고 있다.

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