임대차 계약 기간…"특별법 우선의 원칙 적용 잘 살펴야"

[the L][이건욱의 알쏭달쏭 부동산法]상가임대차법·주택임대차법·민법 등 어떤 법이 먼저 적용되나 잘 살펴야


통상 상가임대차 계약은 계약기간을 1년으로, 주택임대차의 경우에는 계약기간을 2년으로 해 체결된다. 계약기간이 만료되면 임대차 조건을 다시 정해서 계약을 체결하는 게 원칙이지만 실상을 보면 계약서를 다시 작성하지 않는 경우가 많다. 이 경우 전임대차와 동일한 조건으로 임대차계약이 체결된 것으로 간주한다. 이를 법률용어로 '묵시의 갱신'이라고 한다.


민법 제639조에서 묵시의 갱신에 대해 규정하고 있다. 계약조건은 동일하지만 계약기간에 관해서만 민법 제635조가 적용된다는 것이다. 민법 제635조는 기간의 약정 없는 임대차의 해지통고에 관한 조항이다. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월이 경과하면 임대차는 해지된다는 내용이다.


내용을 정리해보면 부동산 임대차의 경우 묵시적 갱신이 되면 전 임대차와 동일한 조건의 계약이 체결된 것으로 본다. 그렇지만 계약기간은 약정이 없는 것이며 임대인과 임차인에게 해지를 통고할 수 있는 권한이 부여된다.


그런데 문제는 상가임대에 관한 특별법인 상가건물임대차보호법(상가임대차법)과 주택임대차에 관한 특별법인 주택임대차보호법(주택임대차법)이 조금 다르다는 것이다. 묵시적 갱신과 관련해 일반인들이 많은 혼란을 겪고 있다.


어떻게 해석해야 혼란 없는 해석이 될 수 있을까. 해석을 함에 있어 미리 알아두어야 할 원칙이 있다. 일반법과 특별법이 있는 경우 특별법이 우선 적용된다는 특별법 우선의 원칙이다. 상가임대차법이나 주택임대차법은 민법과의 관계에서 특별법이다. 따라서 묵시적 갱신에 관한 사항은 먼저 특별법인 상가임대차법과 주택임대차법 적용을 검토해야 한다.

먼저 주택임대차와 관련해서는 주택임대차법이 적용된다. 임대인에게는 해지통고가 인정되지 않고 오로지 임차인만이 해지통고를 할 수 있다. 임차인이 해지통고를 한 후 3개월 후에 임대차계약이 해지된다. 이 조항은 강행규정이므로 임대차계약에 묵시적 갱신이 되지 않는다거나 임대인에게 해지통고의 권한이 있다고 규정할 경우 해당 규정은 무효가 된다.


다음으로 상가임대차와 관련해서는 상가임대차법이 적용된다. 그 내용은 앞서 주택임대차와 같다. 상가임대차의 경우 주의해야 할 점은 모든 상가에 상가임대차법이 적용되는 것이 아니라는 것이다. 묵시적 갱신과 관련된 상가임대차법은 상가임대차법 시행령 2조의 적용범위 규정을 잘 살펴야 한다. 특별법이 적용되지 않는 상가임대차나 토지 등 기타 임대차에 대해서는 민법의 임대차규정이 적용된다.


이건욱 변호사는 법무법인 대지의 대표변호사로 활동하고 있다. 주로 부동산, 건축 분야와 관련한 사건을 다루고 있으며 저서 집필에도 힘쓰고 있는 중이다. 머니투데이 더엘(the L)에서 부동산 관련 칼럼을 연재하고 있다.

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