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[친절한판례氏]다가구주택 거래시 중개인, 어디까지 설명해야 할까

[the L]중개업자가 다가구주택 중개하며 다른 임차인의 임대차보증금·계약시기·기간 설명하지 않아 손해 입었다면 손해배상 책임 있어

편집자주[친절한판례氏]는 중요하거나 의미있는 과거 판례를 더엘(the L) 독자들에게 최대한 쉽고 친절하게 소개해 드리는 코너입니다.


부동산 중개업자는 다가구주택의 임대차 거래를 중개할 때 다른 임차인의 임대차보증금 액수·계약기간에 관한 사항을 임차인에게 설명할 의무가 있다는 대법원 판결이 있다.

B씨는 임대차계약을 중개하면서 A씨에게 다가구 주택의 부동산 등기부에 기재된 근저당권에 관해서는 채권최고액을 알려주고 이를 임대차계약서상의 특약사항에 기재했다. 그러나 당시 거주하던 △다른 임차인의 임대차보증금 액수 △임대차계약의 시기 △임대차 계약기간 등에 관한 사항을 확인해서 설명해 주지 않았다.

그래서 A씨는 다른 임차인들의 계약이 어떻게 이루어졌는지 등 관련 사항을 모르고 계약을 맺었다. 그런데 이후 근저당권자의 신청에 의해 경매가 실행됐고 A씨는 다른 임차인들보다 순위가 늦어 보증금을 반환받지 못하게 됐다. A씨는 중개업자인 B씨에게 항의했지만 이 사건은 법정으로 넘어갔다. 대법원은 이에 대해 어떻게 판단했을까.

대법원 민사3부(주심 박보영 대법관)는 임대차 보증금을 돌려받지 못한 A씨가 공인중개사 B씨에게 손해배상을 받을 수 있다는 내용의 원심을 그대로 확정했다.(2011다63857 판결) 이는 결국 임차인 A씨의 손을 들어준 것이다.

재판부는 판결문에서 "부동산 중개업자는 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 임대차보증금·임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구해 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시해야 하고 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 기재해야 할 의무가 있다"고 명시했다.

이런 의무가 인정되기 때문에 재판부는 "중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반해 임차인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법에 의해 배상할 책임이 있다"고 밝혔다. 만약 그렇게 하지 않은 경우 문제가 생기면 임차인에게 손해배상을 해줘야 할 가능성이 크다. 다가구주택을 거래할 때는 임차인도, 중개업자도 모두 좀 더 주의해야 한다.

◇ 판례 팁 = 공인중개사는 권리 관계가 복잡한 건물을 중개할 때는 거래를 하려는 사람에게 충분히 자세하게 설명을 해줘야 한다. 특히 다가구주택의 임대차 거래를 중개할 때는 다른 임차인의 △다른 임차인의 임대차보증금 액수 △임대차계약의 시기 △임대차 계약기간 등에 관한 사항을 반드시 예비임차인에게 설명해줘야 한다.


이 사건에서는 A씨가 이미 거주하고 있는 임차인이 다수 존재하고 있다는 사실과 선순위 근저당권이 설정돼있는 사실을 알고 있었다. 그런 A씨의 과실을 인정해 재판부는 중개업자는 중개업자 B씨에게 A씨가 청구한 손해배상금액의 30%를 인정했다.


◇ 관련 조항


공인중개사법


제30조(손해배상책임의 보장)


①개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 


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