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에스컬레이터 철거…해당 층 소유자 동의 필요할까

[the L]전체 구분소유자 3/4 동의 받으면 OK…구분소유자 전체 동의 받지 않아도 돼


특정 층의 에스컬레이터를 철거하는 것은 공용 부분의 변경에 해당하지만 해당 층 구분소유자의 개별적인 승낙을 받아야 하는 것은 아니라고 본 서울북부지법의 판례가 있다. (2016나32047 판결)


공용부분이란 한 개의 건물에서 누군가가 소유하고 있는 부분을 제외하고 여러 사람이 이용하는 공간을 말한다. 즉 복도·계단·입구의 홀 등은 공용부분 공간에 해당한다. 이와 반대로 건물을 나눠 특정한 사람이 소유할 수 있도록 하는 경우가 있는데 이렇게 할 수 있는 권리를 구분소유의 권리라고 한다.


구분소유자는 건물 하나의 일부를 구분해 소유하고 있는 사람을 말한다. 여러 가게가 모여 있는 상가 등에서 가게 하나, 하나는 다 소유자가 다르다. 이것이 흔히 볼 수 있는 구분소유의 형태다. 이런 경우 그 가게의 소유자가 구분소유자가 된다.  


그런데 한 상가에서 어떤 한 층의 에스컬레이터를 철거하게 됐다. 그런데 이때 해당 층을 구분해서 소유하고 있는 사람들(구분소유자)에게 일일이 개별적으로 동의를 받아야 하는 지가 문제됐다.


이에 대해서 서울북부지법은 "특정 층의 에스컬레이터 철거는 공용부분의 변경사항은 맞지만, 해당 층 구분소유자의 개별적 동의를 받아야 하는 것은 아니다"라고 판단했다. 즉 해당 층 구분소유자들에게 특별한 영향을 미치는 경우가 아니라고 본 것이다.

이와 관련해 집합건물법 제15조에서는 공용부분의 변경을 위해서는 전체 구분소유자 3/4의 동의를 받아야 한다고 하면서, 만약 해당 공용부분의 변경이 특정 구분소유자에게 특별한 영향을 미칠 경우에는 전체 구분소유자 3/4의 동의 이외에도 특별한 영향을 받는 구분소유자의 동의를 별도로 받아야 한다고 규정하고 있다. 법에서 이처럼 요건을 까다롭게 규정한 이유는 다수결에 의한 결의로 침해되는 일부 소수 구분소유자의 소유권을 보호하려는 입법자의 의지가 반영된 것이다.

다만 특별한 영향을 미치는 경우란 공용부분의 변경으로 인해 다른 구분소유자와 다르게 불이익을 받게 되는 경우를 의미하므로, 공용부분의 변경이 모든 구분소유자들에게 일반적으로 영향을 미치는 경우에는 이러한 경우에서 제외된다.

이 사건에서 해당 층의 구분소유자 가운데 일부(원고들)는 자신들의 층에 설치된 에스컬레이터가 철거되는 것은 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치는 공용부분의 변경이라고 주장했다. 따라서 해당 층의 구분소유자 각각에 대해 일일이 동의를 받아야 한다는 것이다.


그러나 이에 대해 법원의 생각은 달랐다. 법원은 에스컬레이터 철거와 용도 변경을 위해 필요한 비용을 해당 층의 구분소유자들이 분담한 것도 아니고 만약 추후 이를 다시 원상회복하는 경우에도 불이익을 받는 사람이 해당 층의 구분소유자들뿐이라고 볼 수 없다며 이 사건 청구를 기각했다.


이 사건은 특정 구분소유자에게 특별한 영향을 미칠 경우에는 전체 구분소유자 3/4의 동의 이외에도 특별한 영향을 받는 구분소유자의 동의를 별도로 받게 한 규정에 있어서 특별한 영향을 미치는 경우의 법위를 좁게 해석한 것이다. 집합건물법상 공용부분 변경 자체가 이미 과중한 요건을 부여하고 있는 점, 이런 결의를 받았다고 하더라도 실제로는 특정 구분소유자의 동의가 의결에 결정적인 영향을 미칠 수 있는 점을 고려한 판단이다.


법무법인 로고스의 권형필 변호사는 주로 집합건물과 부동산 경매 배당 관련 사건을 다루고 있다. 저서 집필, 강의, 송무 등으로 활동 중이다. 머니투데이 더엘(the L)에서 경매·집합건물 관련 칼럼을 연재하고 있다.


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