칼럼

주상복합건물서 상가 만의 관리단이 성립하려면?

[the L] 별도의 조직행위, 즉 자치법규·대표자·재정적 독립 등 필요


주상복합 건물에서 상가 만의 관리단이 성립하기 위해서는 집합건물법상 일부 공용부분 관리단으로서 자치 법규가 있는 등 별도의 조직행위를 거쳐야만 가능하다는 판례가 있다.

아파트와 상가가 혼재된 주상복합 건물에서 상가만의 관리단이 성립하기 위해서는 어떠한 요건을 갖춰야 할까. 여기 그 방법을 정리한 서울고법 판례를 소개한다. (서울고등법원 2017. 3. 7. 선고 2016나2071004)

원칙적으로 비법인 사단이 인정되기 위해서는 별도의 조직행위가 있어야 한다. 별도의 조직행위란 자치 법규(정관), 대표자, 재정적 독립 등을 말한다. 그래야만 비로소 비법인 사단으로서 인정이 되고 법률행위를 할 수 있다. 그렇지 않을 경우에는 비법인 사단으로 인정받지 못한다.


그러나 집합건물법상 관리단은 다르다. 별도의 조직행위가 없더라도 집합건물법 제23조 제1항에 따라 별도의 설립절차 없이 구분소유자 전원을 구성원으로 한 관리단이 당연히 설립된다. 따라서 관리규약 등이 존재하지 않더라도 부적법하지 않다.

이 사건에서 원고인 상가 자치회는 자신이 집합건물법 제23조 제1항에 정한 집합건물 중 상가 부분을 각각 구분해서 소유하고 있는 자들로 당연히 설립하는 상가 관리단이라고 주장했다. 설령 당연히 설립되지는 않더라도 상가의 아파트 부분과 출입구, 엘리베이터 등 공용부분이 아파트 부분과 완전히 독립돼 있기 때문에 자신들이 집합건물법 제23조 제2항에 따라 상가 부분의 구분소유자들로만 구성된 일부공용부분 관리단이라고 주장했다.

이에 대해 판결은 집합건물법에서는 구분소유자 전원으로 이루어진 관리단에 대해서만 당연설립을 인정하고 있을 뿐, 그 외 일부 공용부분에 관해서는 건물 부분이 일부 공용부분일 것이 전제돼야 하고 그에 더해 집합건물법 제23조 제1항에서 요구하는 별도의 설립행위가 있어야 한다고 봤다. 즉 집합건물법 제28조 제2항에서 요구하는 구분소유자 3/4 및 의결권 3/4 이상의 동의를 받아야만 비로소 가능하다고 판단한 것이다.

만약 이런 동의 등의 요건을 갖추지 않은 채 일부 공용부분에 대한 관리단의 당연설립을 인정하게 될 경우에는 기존의 관리단과의 대표성, 업무 분담 등에서 혼란이 발생할 수 있다. 이를 방지할 필요가 있는 점에서 타당한 판결이다.


[법무법인 로고스의 권형필 변호사는 주로 집합건물과 부동산 경매 배당 관련 사건을 다루고 있다. 저서 집필, 강의, 송무 등으로 활동 중이다. 머니투데이 더엘(the L)에 경매·집합건물 관련 칼럼을 연재하고 있다.] 

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