객원칼럼

해외부동산 살 때 생각해야 할 6가지

[the L][이건욱의 알쏭달쏭 부동산法] 해외부동산이 속한 국가의 법제도와 환율, 입지, 관리가능성 충분히 검토해야

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해외부동산을 살 때 고려해야 할 6가지를 소개한다. 

1. 투자자 소속 국가의 부동산 투자 법제와 세금제도에 대한 검토가 필요하다.


한국의 경우 해외부동산 투자에 대해서 별다른 제한이 없다. 2008년까지는 해외부동산 취득이 300만불 한도로 제한되어 있었지만 폐지됐다. 해외부동산 취득 등에 관한 세금제도는 상호주의가 적용되므로 일괄적인 설명은 불가능하지만 조세협정 등을 통해 세액공제나 소득공제 등의 방법으로 이중과세를 방지하고 있다. 다만 해외부동산을 취득할 경우 취득 시에 해외부동산 취득신고와 매년 해외부동산 취득 및 투자운용명세서를 관할 세무서에 제출해야 한다. 


2. 투자 대상 국가의 외국인 부동산 취득 법제와 세금제도에 대한 검토가 필요하다.


한국의 경우 군사적 이유 등 몇몇 사유를 제외하고는 외국인의 한국 부동산 취득을 허용하고 있다. 그러나 모든 국가가 한국과 같지 않다. 어떤 나라는 외국인의 부동산 취득을 전면적으로 불허하고 어떤 나라는 극히 제한적인 범위에서 외국인의 부동산 취득을 허용한다.


소유권 제도 또한 상이하기 때문에 해당 국가의 소유권 제도에 대해 반드시 알아볼 필요가 있다. 중국과 베트남 등 공산권 국가의 경우 토지에 대한 소유권을 인정하지 않고 일정기간 사용권을 부여하고 있으므로 주의를 요한다.


해외부동산 취득과 관련하여 가장 많은 문제가 발생하는 영역이 외국인의 부동산 취득이 불허되는 것을 피해 편법을 동원하는 경우다. 외국인에게 부동산 취득을 허용하지 않는 국가의 부동산을 매수하기 위해 사용되는 대표적인 편법이 현지인을 명의수탁자로 하여 부동산을 취득하는 것이다. 명의수탁자의 배신으로 낭패를 보는 경우가 상당히 많이 발생한다.


투자 대상 국가에서 해당 부동산에 대해서 임대를 허용하고 있는지도 매우 중요한 문제이므로 검토를 요한다. 투자 대상 국가의 부동산 세제에 대한 이해도 필수적이므로 관심을 기울여야 한다.     

3. 투자 대상 국가의 경제 발전 가능성이 검토돼야 한다.


투자 대상 국가 부동산을 통해 매각 차익 또는 운용 수익을 얻을 수 있는지에 관한 검토이다. 경제성장율 추이가 주로 검토되겠지만 부동산 특성상 향후 인구(예상)증가율과 도시화율 및 주택보급율도 주요 검토 대상이다.

4. 투자국과 투자 대상 국가의 환율 분석 및 외환제도 분석이 필요하다.


해외부동산 취득의 특징 중 하나는 외환이 개입된다는 것이다. 이론적으로 해외부동산 취득으로 최고의 수익을 올리기 위해서는 투자국 환율이 강세, 투자 대상국 환율이 약세일 때 투자를 한 후 투자 대상국 환율이 강세, 투자국 환율이 약세일 때 매각해야 한다.


투자 대상 국가의 부동산 가격이 50% 상승했는데 해당 국가 통화의 환율이 50% 하락한다면 해당 부동산을 투자한 외국인 입장에서는 수익률이 0%가 되는 것이다. 투자 대상 부동산에서 50%의 수익을 얻어 투자국으로 송금을 했는데 투자국 통화 환율이 50% 상승하였다면 마찬가지로 투자자 입장에서는 수익률이 0%가 된다.


해외부동산 취득 시 검토해야 할 주요 사항 중 하나는 투자 대상 국가에서 부동산 매각 차익 등의 이익을 투자국으로 송금할 수 있는지 여부다. 대부분의 국가에서는 해당 투자금이 합법적으로 송금됐다면 후에 다시 투자국으로 송금하는 것을 허용하고 있다.


여기서 주의할 점은 투자이익 송금이 허용되는 경우는 최초 투자시 송금이 합법적이어야 한다는 것이다. 환치기 등 불법적인 방식으로 투자금이 송금된 경우 합법적으로 투자금을 포함한 투자이익을 투자국에 송금할 수 없다는 점을 분명히 숙지할 필요가 있다.

5. 해당 부동산에 대한 입지분석을 해야한다.


해당 부동산에 대한 입지분석은 한국 내 부동산 투자와 동일한 방식으로 진행하면 된다. 따라서, 교통, 학군 등의 검토가 이루어지면 된다.


이 과정에서 주의할 점은 검토의 기준을 해당 국가 국민들의 눈높이에 맞춰야 한다는 것이다. 부동산 매매 문화와 제도가 다르기 때문이다.


한국에서는 남향이 선호되는 반면 베트남에서는 북향이 선호된다. 한국에서는 아파트 분양시 주차장은 당연히 분양 대상에 포함되지만 중국이나 베트남에서는 따로 매수를 해야 한다. 뿐만 아니라 한국에서는 아파트 분양시 인테리어 마감을 해주지만 어떤 국가에서는 콘크리트 타설만 해주는 소위 누드 분양을 원칙으로 하기 때문에 인테리어 부담을 수분양자가 져야 한다.

6. 해외 부동산의 경우 관리가능성이 충분히 검토돼야 한다.


해외부동산은 거리가 많이 떨어져 있기 때문에 투자자가 임대 등 관리를 쉽게 진행하기 어렵다. 자신을 대리해서 해당 부동산 관리를 해줄 업체가 필요하다. 아무리 예상 투자수익율이 높다 하더라도 믿을 만한 관리업체가 없다면 투자를 자제하는 것이 맞다.

해외부동산 투자는 많은 이익을 안겨줄 수도 있는 반면 많은 위험을 수반한다. 앞서 제시한 검토사항을 충분히 숙지해서 신중한 투자를 할 필요가 있다.


이건욱 변호사는 제37회 사법시험에 합격해 법무법인 대지의 대표변호사로 활동하고 있다. 주로 부동산, 건축 분야와 관련한 사건을 다루고 있으며 저서 집필에도 힘쓰고 있는 중이다. 머니투데이 더엘(the L)에서 부동산 관련 칼럼을 연재하고 있다.

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