집합건물 증축해 생긴 부분에도 대지권 인정될까?

[the L]


이미 구분소유권이 성립한 집합건물에 증축으로 인해 새로운 전유부분이 생겼다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 새로운 전유부분을 위한 대지권 또는 대지사용권은 인정되지 않는다는 대법원 판결이 있다.


집합건물이란 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'의 적용을 받는 건물을 부르는 말이다. 구조상 구분돼 있어서 독립적으로 사용할 수 있는 건물이다. 예를 들어 상가나 오피스텔 등이 있다. 구분소유자란 여러 사람들이 1동의 건물을 분할하거나 구분해 두고 그 일부에 대해 소유권을 가지고 있는 사람들을 이르는 말이고, 전유부분이란 이들이 갖고 있는 한 건물의 각 부분을 말한다.


우리 법에서는 건물과 토지를 구분하고 있다. 또 건물은 반드시 토지 위에 성립돼야 하므로 건물과 토지의 소유자가 다른 경우에는 임차권이나 지상권을 설정하는 방법 등으로 그 문제를 해결한다. 하나의 토지에 여러 개의 건물과 구분소유자가 성립하는 경우 구분소유자는 한정된 토지에 대지권 비율이라는 명목으로 토지를 소유하게 되는 셈이다. 대지권은 건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 가지는 권리를 말한다. 

그러나 집합건물에 대지권이 존재하지 않는 경우 대지사용권 혹은 대지권이 누구에게 있는지가 문제다. 간혹 다세대 주택임에도 대지권이 없는 경우를 심심치 않게 보게 된다. 대지에 대한 권리를 갖고 있지 않은 전유부분 소유자, 예를 들어 증축 등으로 인해 새롭게 발생한 전유부분의 구분소유자에 대해 재건축 당시 그 권리를 어떻게 보장할지가 문제됐다. 이런 경우 대지사용권 또는 대지권은 누구에게 존재하게 될까. 관련된 대법원 판례를 소개한다. (대법원 2014다236809 판결)


이 사건의 원심은 증축으로 인해 생긴 새로운 부분을 위한 대지사용권이 성립한다고 판단했다. 그러나 대법원은 처음부터 전유부분에 대지권 또는 대지사용권이 없었다면 그 이후에 명시적으로 대지권을 확보하지 않은 경우 대지권을 인정할 수도 없다고 했다.


또 이는 취득시효의 대상도 아니라고 판단했다. 취득시효란 어떤 타인의 물건을 일정기간 계속해 점유하는 자에게 그 소유권을 취득하게 하는 제도다. 전유부분을 오랫동안 소유하더라도 대지권을 인정할 수 없단 얘기다.


대지사용권은 구분소유자의 전유부분 처분에 종속하고 규약 또는 공정증서로 달리 정하지 않는 이상 구분소유자의 전유부분과 대지사용권을 분리해 처분할 수 없다는 집합건물법 규정이 있다. 


대법원은 이를 근거로 구분소유권이 이미 성립한 집합건물이 증축돼 새로운 전유부분이 생긴 경우에도, 건축자의 대지소유권은 기존 전유부분의 소유를 위한 대지사용권으로 이미 성립해 기존 전유부분과 일체성을 가지게 되었으므로 특별한 사정이 없는 한 새로운 전유부분을 위한 대지사용권은 인정되지 않는다고 했다.


최근 다세대주택 중 대지권이 없는 전유부분을 구입할 경우에는 추후에 규약으로 달리 정하지 않는 이상, 대지권 취득이 어려울 수도 있다는 사실을 감안해 매수해야 할 것이다.


[법무법인 로고스의 권형필 변호사는 주로 집합건물과 부동산 경매 배당 관련 사건을 다루고 있다. 저서 집필, 강의, 송무 등으로 활동 중이다. 머니투데이 더엘(the L)에 경매·집합건물 관련 칼럼을 연재하고 있다.]


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