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주상복합 건물 중 아파트에 입주자대표회의가 구성되려면?

[the L]


주상복합 건물 중 아파트 부분에 구 주택법상 입주자대표회의가 구성되기 위해서는 2007년 이후에 사용승인을 받았거나, 세대 수가 150세대 이상이어야 한다는 수원지법 판결이 있다.(수원지방법원 2015가합 2015가합65236 판결).


아파트와 오피스 또는 상가로 구분된 주상복합건물에서 아파트와 상가 사이에서 분쟁이 끊임없이 발생하고 있다. 아파트 부분이 대표성을 가진 법적 지위를 인정받기 위해서는 해당 주상복합건물이 2007년 이후에 건축돼 사용승인을 받았거나, 150세대 이상의 세대수(논의의 여지가 있다)로 구성돼야 한다. 이 요건을 충족하기 어렵다면 적어도 민법상 비법인 사단 혹은 집합건물법 제23조 제2항의 일부공용부분 관리단으로서의 요건을 갖춰야 한다.

이 사건에서 피고들은 아파트 부분의 관리규약 개정 절차가 그 의결 정족수를 갖추지 못해 무효라며, 관리규약에 의해 선출된 입주자대표회의의 구성 역시 무효라고 주장했다.

이 판결에서 재판부는 주상복합건축물에 대한 적용 법률은 2007년 개정된 주택법 및 시행령을 기준으로 달라진다는 점을 확인했다. 그러면서 문제가 됐던 건물이 2001년에 사용승인을 받은 점과 아파트 부분의 총 세대수가 129세대인 점을 고려해 주택법의 적용을 받지 않는다고 판단했다.


그러나 원고가 고유의 목적과 규약에 근거해 조직을 갖추고 있는 점, 아파트만의 공용부분이 존재하는 점, 아파트 부분의 관리에 대해서는 그 부분을 사용과 공유하는 구분소유자로 구성된 단체가 담당하는 것이 합리적인 점, 원고가 이 사건 아파트를 실질적으로 관리해온 점, 원고 외에 아파트 구분소유자들만으로 구성된 별도의 관리단이 없다고 인정되는 점 등을 고려해 일부공용부분 관리단에 해당한다고 판단했다.

그럼에도 이 사건에서 원고는 소송 당사자로서 대표권을 인정받지 못해 청구가 부적법 각하(실제 청구를 판단하지 않고 그 전에 돌려 보내는 것)됐다. 그 이유는 관리규약을 개정할 때 의결정족수를 충족하지 못했기 때문이다.


특히 일부공용부분 관리단의 경우 적법한 관리규약이 존재해야만 그 성립을 인정할 수 있다. 규약의 설정, 변경, 폐지는 구분소유자의 4분의 3 이상의 의결권 및 의결권의 4분의 3 이상의 동의를 얻어야 하고 이는 강행규정이다.


비록 이 사건 관리규약에서는 과반수의 의결권으로 충분하다고 규정했지만 이 관리규약은 이미 강행규정 위반으로 무효가 됐다. 결국 무효인 관리규약에 의해 선출된 입주자대표회의는 대표권이 없으므로 그 청구가 부적법해 실제 내용을 판단하기 전에 각하됐다.


[법무법인 로고스의 권형필 변호사는 주로 집합건물과 부동산 경매 배당 관련 사건을 다루고 있다. 저서 집필, 강의, 송무 등으로 활동 중이다. 머니투데이 더엘(the L)에 경매·집합건물 관련 칼럼을 연재하고 있다.]

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