/그래픽=이지혜 디자인기자

집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항 소정의 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 해 성립되는 단체이다. (대법원 1996. 8. 23. 선고 94다27199 판결)

민법상 법인이 성립하기 위해서는 민법에 규정된 요건을 갖춰야 비로소 설립등기를 할 수 있다. 반면에 법인이 아닌 사단(비법인 사단)이 성립하기 위해서는 최소한 대표자와 더불어 조직, 사원 그리고 정관이 존재해야 하는 바, 민법상 정관은 구성원의 3분의 2 이상 혹은 예외적으로 4분의 3 이상의 동의를 받아야만 성립이 가능하다.

그러나 집합건물법상 관리단은 위와 같은 조건을 충족하지 못한 경우에도 집합건물법 제23조 제1항에 따라 당연 성립되는데 그것이 가능한 이유는 집합건물법에 그와 같은 요건 즉, 구성원에 관한 요건이나 관리규약 등이 모두 규정되어 있기 때문이다. 그러나 이러한 사실을 이해하지 못하는 일반인들, 특히 법률전문가 조차도 소송 당시에 관리규약이 존재하지 않았음을 이유로 해당 관리단의 성립이 부적법하다는 등의 주장을 하곤 한다.

대상 판결은 관리단에 대해 어떠한 조직행위를 거쳐야만 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물에는 당연히 성립되는 단체임을 확인하면서, 나아가 집합건물법 제23조 제1항의 취지에 부합한다면 그 존립형식이나 명칭에 관계없이 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있고, 설령 관리단에 구분소유자 뿐만 아니라 비구분소유자가 포함되어 있다 하더라도 구분소유자만으로 구성된 관리단의 성격을 겸유할 수 있다고 판단하였다.

다만 관리단이라고 하더라도 외부적 의사표시를 하기 위해서는 최소한 대표자 등이 선정돼야 하고, 집합건물법 제24조에서는 이처럼 외부적인 의사표시를 할 수 있는 자로 관리인의 선임을 예정하고 있는 바, 즉, 관리인은 이미 성립한 관리단을 대표해 외부적 의사표시를 하는 존재라 할 것이다. 또한 집합건물법상 관리인은 집합건물법 제24조의 절차에 따라 관리단 집회에서 구분소유자 및 의결권 2분의 1 이상의 동의를 받아 선출될 수 있는 바, 관리인까지 선출된 상황에서는 비록 관리규약이 없다고 하더라도 집합건물법상 관리단이 관리행위를 자유롭게 할 수 있게 되고 그 업무 중 하나가 바로 관리비 및 관리업체 선정 등이다.

이와 같은 법리를 오해한 채 일부 구분소유자나 기타 법률가들이 관리단 집회에서 4분의 3 이상의 동의를 받지도 않았는데 어떻게 비법인 사단으로써 적법할 수 있냐고 항변하고 있으니 다소 답답할 따름이다.

[법무법인 로고스의 권형필 변호사는 주로 집합건물과 부동산 경매 배당 관련 사건을 다루고 있다. 저서 집필, 강의, 송무 등으로 활동 중이다. 머니투데이 더엘(the L)에 경매·집합건물 관련 칼럼을 연재하고 있다.]