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입주자대표회의가 국토부 지침에 다소 위반된 요건을 추가하였더라도 그로 인한 낙찰자 선정 및 계약의 유효여부에 영향을 미치지 않는다(광주지방법원 순천지원 2014가합2649 판결),

입주자대표회의의 입찰에 있어서 그 과정 등이 국토부 지침에 위반될 경우에는 예외 없이 관할 구청으로부터 행정처분(과태료)이 내려지고 있다. 문제는 국토부 지침을 위반한 입찰 절차의 진행으로 인해 계약 당사자가 선정되고, 나아가 관련 계약이 체결되었다면 낙찰자와 체결한 이 사건 계약은 유효하다고 볼 수 있을까. 여기 이 의문을 정리한 하급심 판례를 소개한다.

이 사건의 피고는 아파트 입주자대표회의로서, 아파트의 개별난방 전환 등에 관해 시공업체 선정을 위한 입찰을 공고하면서 입찰공고서 및 현장설명서에 ‘사회적 물의를 일으킨 업체’의 입찰 참가를 제한하는 규정을 삽입했다. 이 사건 공사에 대헤 원고를 포함한 8개 업체가 입찰 참가를 신청했는데 피고는 원고가 다른 아파트 공사현장에서 입주민들과 송사가 있었던 것을 위 입찰참가 제한 규정에 해당한다고 봐 원고의 입찰 참가 제한을 통보했고, 이에 원고는 피고의 위 규정이 입찰 참가 제한 사유를 한정적으로 열거한 관련 법령을 위반한 것이라고 주장하며 다른 업체와 체결한 공사계약의 무효 확인 및, 손해배상을 구하는 소를 제기했다.

그러나 국토부 지침을 위반해 체결된 계약은 행정처분의 대상은 될 수 있을지 몰라도, 당사자 사이의 계약이 무효가 되지는 않는다. 즉, 공법관계에서 행정처분의 대상이라는 사실이 사적 계약에 영향을 주지 않는다는 것이다.

대상판결 역시 원고의 청구에 대해, 국토부 지침이 사업자의 입찰참가자격을 제한하는 이유는 공동주택에 있어서 사업자 선정의 적정성을 담보함으로써 공동주택의 원활한 관리를 통한 입주자 전체의 이익을 보장하고자 함에 있다고 설시한 후, 국토부 지침 제19조 제1항에서 정한 자격제한사유는 최소한의 제한사유이므로, 입주자대표회의는 입주자 공동의 이익을 위해 위 제한사유 외의 제한사유를 부가할 수 있다고 해석해 입찰제한사유의 추가가 적법하다고 판시했는바, 공법과 사법의 경계를 명확히 한 판례다.

[법무법인 로고스의 권형필 변호사는 주로 집합건물과 부동산 경매 배당 관련 사건을 다루고 있다. 저서 집필, 강의, 송무 등으로 활동 중이다. 머니투데이 더엘(the L)에 경매·집합건물 관련 칼럼을 연재하고 있다.]