지난 7일 서촌의 한 족발집을 운영하던 세입자 김모씨가 건물주 이모씨를 망치로 폭행하는 사건이 발생했습니다. 이 사건은 임대차 갈등 끝에 세입자가 건물주를 폭행한 사건으로 주목을 받았습니다. 사건의 발단은 2016년 1월 상가임대차 갱신 요구기간 한도인 5년이 지나자 임대인은 임차인에게 계약이 끝나면 나가달라고 요구하면서, 기존의 보증금 3000만원에 월세 297만원을 보증금 1억 원, 월세 1200만원으로 올려달라고 요구하면서 시작되었다고 알려졌습니다. 서촌, 해방촌, 연남동 등 갑자기 상권이 인기를 끌면서 원주민이던 임차인과 더 비싼 임대료를 받고 싶어 하는 임대인 사이에 갈등이 빈번해지고 있습니다.

오늘은 상가임대차보호법상 각 임대인과 임차인이 취할 수 있는 입장과 법적 조치에 대해서 알아보고자 합니다.

1. 임대인의 입장 : 임차인이 계약의 갱신을 요구하는데 주변 임대료 시세가 많이 높아진 경우, 상가임대차보호법 제11조에 따라 차임의 증가를 청구할 수 있습니다.

임대료 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 않게 된 경우 임대인은 장래의 임대료 또는 보증금을 증액해 줄 것을 청구할 수 있습니다(상가임대차보호법 제11조 제1항). 그러나 증액의 경우에는 개정된 상가임대차보호법 시행령에 따르면 5%의 비율을 초과하지 못하고, 1년 이내에 이미 임대료를 올린 경우에는 또 다시 올리지 못합니다(상가임대차보호법 제11조 제2항).

2. 임대인의 입장 : 임차인의 계약 갱신 요구 기간이 5년이 지난 경우 임차인에게 명도소송이 가능합니다.

현행 상가임대차보호법 제10조 제2항에 따라 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다.

실제로 이번 서촌 족발집의 사건의 경우 임차인의 계약 갱신요구 기간이 지났다는 이유로 임대인이 1, 2심 명도소송에서 승소했습니다. 그리고 이후 12번의 강제집행이 진행됐으며 그 과정에서 크고 작은 부상 사고가 발생하면서 코너에 몰린 임차인이 건물주를 폭행하고 구속하는 일까지 벌어지게 되었습니다. 상권이 인기를 얻게 되면 5년 넘게 꾸준하게 영업을 해온 기존 세입자들은 속수무책으로 일구어 놓은 가게를 떠나야 하는 문제가 생기기도 합니다.

3. 임차인의 입장 : 상가임대차보호법상 권리금 회수 보호를 검토해야합니다.

기존 상가건물임대차보호법에서는 권리금을 인정하고 있지 않아서 임차인이 실제로 열심히 가게를 일구어 투자한 노력으로 형성된 단골, 상권 형성 등 발생한 경제적 이익이 임대인의 갱신거절 및 계약해지에 의해 속수무책으로 침해되고 있었습니다. 그러다 상가 임차인들이 권리금을 제대로 회수하지 못하는 문제가 지속적으로 제기되어 왔고, 지난 2015년 5월 13일 상가건물임대차보호법이 개정되면서 임차인의 권리금을 보호해주는 조문들이 신설되었습니다.

임대인은 임차인의 임대차계약기간 종료 3개월 전부터 계약기간 종료 때까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람으로부터 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해하는 행위들을 해서는 안 됩니다. 또한 임대인은 이를 위반한 경우에는 손해배상 책임이 있습니다(상가임대차보호법 제10조의4). 다만 임차인은 임대인에게 임대차 종료 후 3년 이내에 손해배상을 행사하지 않으면 소멸시효가 완성되어 청구할 수 없기 때문에 주의해야합니다.

그렇다면 임대인의 권리금 회수 방해 행위는 어떤 것일까요?

이와 관련된 하급심 판례로 대구고등법원 2017. 10. 26. 선고 2016나1770, 1787 판결이 있습니다. 임차인은 상가를 임차하여 약국을 경영하고 있었는데 임대차계약이 끝나기 전에 새로운 임차인을 구해 권리금 계약을 맺었습니다. 그런데 임대인이 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하는 과정에서 기존 차임보다 40%나 인상된 금액을 계약조건으로 내세우면서 약사자격증명서, 가족관계증명서, 예금잔고증명서, 약국운영 계획서 등의 제출을 요구하기까지 했습니다. 법원은 임대인의 이러한 행위를 상가건물 임대차보호법 제10조의4제1항 제4호에서 정한 ‘정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’로 보아 임대인의 손해배상책임을 인정했습니다.

임차인은 임대인의 권리금 회수 방해 행위로 얼마의 손해배상을 수 있을까요?

권리금회수방해에 따른 손해배상은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액으로 청구할 수 있습니다. 그래서 권리금회수방해에 따른 손해배상소송에서는 권리금 액수에 대해 감정평가가 필수적입니다. 따라서 소송 과정에서 적정한 임대료와 권리금 액수에 대해 감정을 통해 임대인의 권리금 회수 방해 행위가 있었는지와 그 손해 액수가 얼마인지 입증하는 절차를 거치게 됩니다.

결국 임차인으로서는 신규 임차인과 권리금계약을 체결하여 권리금을 회수할 수 있도록 노력하는 한편, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 주변 건물의 보증금 등을 고려해 현저하게 비싼 임대료나 보증금을 요구했는지 이것이 권리금 회수 방해 행위인지 살펴보고 손해배상 청구 소송을 검토하는 것이 좋습니다. 따라서 임대인과 임차인은 애초에 5년이라는 갱신요구기간, 권리금 회수 방해 행위 등을 제대로 알고 임대차 계약을 체결하시는 것이 좋겠습니다.

[나단경 변호사는 임대차, 이혼, 사기 등 누구나 겪게 되는 일상 속의 사건들을 주로 맡습니다. 억울함과 부당함을 조금이라도 덜어드리는 것이 변호사의 의무라고 생각합니다. ​나만큼 당신을 생각하는 '나단경 법률사무소'를 운영 중입니다.]