안녕하세요. 나보다 당신을 생각하는 나단경변호사의 법률사용설명서입니다.

최근 1인 가구의 증가로 소형 주택에 대한 수요가 늘어나면서 세대분리형 아파트, 대형아파트 쪼개기, 아파트에서 살면서 임대수익 내는 방법이 주목받고 있습니다. SBS의 예능 ‘미운 우리 새끼’에서 가수 이상민씨는 채권자 집의 4분의 1을 임대해서 살고 있다고 말해 화제가 되었었는데요. 이상민씨가 공개한 집의 형태가 바로 주택법상 ‘세대분리형 공동주택’에 해당할 수 있습니다.

1. 세대분리형 공동주택의 의미

‘세대분리형 공동주택’은 쉽게 설명하면, 하나의 아파트 내부 공간을 합법적으로 분리해 그 일부를 임대해서 수익을 얻을 수 있는 것을 말합니다. 하지만 그 나눠진 공간은 따로 등기를 할 수 없기 때문에 아파트를 나눠서 다른 사람에게 팔 수는 없습니다.

「주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

19. "세대구분형 공동주택"이란 공동주택의 주택 내부 공간의 일부를 세대별로 구분하여 생활이 가능한 구조로 하되, 그 구분된 공간의 일부를 구분소유 할 수 없는 주택으로서 대통령령으로 정하는 건설기준, 설치기준, 면적기준 등에 적합한 주택을 말한다.」

기존에는 85㎡이 넘는 주택의 신축에만 세대분리형 공동주택으로 만들 수 있었습니다. 그런데 소형임대주택의 수요가 늘어나면서 점차 이런 기준이 완화되었고, 기존에 있던 중대형 아파트도 공사를 통해 세대분리형 공동주택으로 만들 수 있게 되었습니다. 국토교통부는 보도자료를 통해 세대분리형 공동주택 설치 기준, 방법, 절차를 담은 가이드라인을 마련해서 배포하기도 했습니다. 그런데 이를 구체적으로 뒷받침할만한 법적 근거가 명확하지 않다는 비판이 많았는데, 이번에 주택법이 개정되어 시행령을 통해 세대구분형 주택의 법적 근거가 마련되었습니다.

2. 세대분리형 공동주택이 갖추어야 하는 조건

세대분리형 공동주택이 되기 위해서는 구분된 공간에 별개의 현관 출입문, 부엌, 욕실을 갖추어 별도의 생활이 가능할 수 있도록 갖추어야 합니다. 국토교통부의 가이드라인에 따르면 구분을 통해 만들어진 공간은 전용면적이 14㎡이상이 되어야 하고 하나의 공동주택에 너무 많은 세대 구분형 주택이 들어서면 전기용량 문제와 주차장 사용량이 증가할 수 있는 만큼, 설치 세대는 전체 호수의 1/10, 해당 동별 호수의 1/3 이내로 제한됩니다.

「주택법 시행령 제9조(세대구분형 공동주택) ① 법 제2조제19호에서 "대통령령으로 정하는 건설기준, 면적기준 등에 적합하게 건설된 주택"이란 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 건설된 공동주택을 말한다.

1. 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 욕실, 부엌과 현관을 설치할 것

2. 하나의 세대가 통합하여 사용할 수 있도록 세대 간에 연결문 또는 경량구조의 경계벽 등을 설치할 것

3. 세대구분형 공동주택의 세대수가 해당 주택단지 안의 공동주택 전체 세대수의 3분의 1을 넘지 아니할 것

4. 세대별로 구분된 각각의 공간의 주거전용면적(주거의 용도로만 쓰이는 면적으로서 법 제2조제6호 후단에 따른 방법으로 산정된 것을 말한다. 이하 같다) 합계가 해당 주택단지 전체 주거전용면적 합계의 3분의 1을 넘지 아니하는 등 국토교통부장관이 정하여 고시하는 주거전용면적의 비율에 관한 기준을 충족할 것」

또한 기존 주택을 세대구분 하는 경우 기존 주택의 공간 요건에 따라 공사의 범위가 달라지고 공동주택관리법 제35조 제1항에 따른 행위허가를 받는 등의 절차를 거쳐, 제4항에 따라 공사 완료 후 사용검사를 받아야 합니다. 그리고 ‘화재예방, 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률’에 따른 소방안전 설비도 마련해야 합니다.

3. 세대분리형 공동주택의 장단점을 고려해야 합니다.

세대분리형 공동주택의 가장 큰 장점은 1주택으로 보기 때문에 양도 시 양도소득세 비과세 대상도 될 수 있고, 기준시가가 9억원이 넘지 않는다면 분리한 부분을 별도로 임대를 하더라도 임대소득세를 내지 않을 수 있다는 점입니다.

그러나 주택법 시행령에 따르면 세대 간의 통합사용도 가능하도록 연결문 또는 경량 구조의 경계벽을 설치하도록 규정하고 있습니다. 물론 경량 구조의 경계벽도 ‘주택 건설 기준 등에 관한 규정’상의 차음 성능을 인정받아야합니다. 하지만 경량 구조의 경계벽은 소음에 취약할 수밖에 없을 것이라는 우려가 있습니다. 또한 기존 아파트를 세대분리형으로 공사해 개조하는 경우 관리비 문제와 주차공간 문제가 발생할 수 있습니다.

국토교통부의 가이드라인에 따르면 전기는 단지 전체의 과부하를 방지하기 위해서 계량 분리를 권장하고, 가스는 인덕션을 추가로 설치해 이용하도록 하고 있습니다. 그러나 수도나 난방의 경우 공사가 복잡하고 비용이 과다하므로, 만일 계량 분리가 안된다면 임대차 계약 시에 관리비에 대해 협의하는 것이 필수적이라고 할 것입니다.

또한 가이드라인은 주차문제를 대비해 세입자가 차량을 보유한 경우 입주자대표회의는 규약에 따라 단지별로 주차장 유지 운영규정을 의결해 세입자로부터 주차장수선충당금을 부과 징수하도록 권고하고 있습니다. 하지만 공동주택 아파트나 단지별로 여건과 상황이 다를 수 있으므로 아파트 입주자대표회의로서는 여건에 맞는 규약을 마련해야 할 것입니다.

소형 임대주택에 대한 수요가 증가하고 있지만 이에 대한 공급이 부족하고 주거비 부담이 증가하고 있습니다. 모쪼록 공간이 남는 중대형 아파트의 수익도 창출하고, 임차인도 상생할 수 있는 다양한 정책들이 잘 자리 잡아 주택난이 해소되었으면 하는 바람입니다.