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법이 바뀌어 임차인이 자신의 권리금을 확보할 수 있다고 알려져 있는데 그럼에도 아직 사각지대로 남은 부분이 있다. 대표적인 경우가 바로 건물주가 "내가 이 건물을 헐고 새로 지으려고 하니 나가주세요"라고 할 때다.
이 경우 법률상담을 해보면 대부분 "권리금을 돌려받을 방법이 없습니다"라는 답변을 듣는다. 하지만 이대로 포기하기엔 이르다.
임대인이 철거를 주장할 수 있는 사유는 현행법상 3가지 뿐이다. 임대차계약을 체결하면서 공사시기와 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우가 있다. 또, 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 등이다.
임차인은 먼저 임대인에게 철거 사유가 이들 3가지 가운데 어느 것인지 확인해야 한다.
임대차계약 체결 당시 공사시기와 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우는 사실 그리 흔치 않은 경우다.
즉, 최초 임대차 계약 체결하면서 건물주가 "이 건물 이거 2~3년 뒤 철거 내지 재건출할 겁니다"라고 통보한 것을 전제한 것인데 이런 경우라면 임차인도 사전에 대비를 했을 것이다. 결국 이 경우는 그리 문제가 많이 안 된다. 그리고 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이뤄지는 경우는 법에서 정한 경우에 한하기 때문에 임차인이 딱히 대응할 방법이 없다.
실무상 가장 문제가 많이 되는 것은 노후화를 이유로 철거한다는 경우다. 임차인은 안전사고 우려가 있는 지부터 체크해야 한다.
법에 따르면 건물주가 노후화를 이유로 '무조건' 철거할 수 있는 것은 아니다. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우로 제한돼 있다. 따라서 임차인은 임대인에게 건물의 안전사고 우려에 대한 객관적인 입증 자료를 요청해야 한다.
그리고 안전사고 우려에 대한 객관적인 자료가 없는 경우 권리금 수령 방해행위가 될 수 있다는 점을 따져야 한다. 개정 상가임대차보호법에 따르면 정당한 이유 없이 임차인의 권리금 수령을 방해해는 행위는 손해배상책임을 지도록 규정하고 있다.(법 제10조의 4 제3항)
정당한 이유 없이 철거를 이유로 권리금 수령을 방해하지 말아야 한다는 점을 지적할 필요가 있다.
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