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[친절한 판례氏] "10년 이상 상가임대차계약 '불공정계약' 아냐"

[the L] '임대차 최장 존속 기간 20년' 민법 조항 올해 1월 삭제돼

경북 포항시 중앙상가 일대. 사진과 기사는 직접적인 관련이 없습니다. /사진=뉴스1

A씨는 상가를 임대·분양하는 사업을 하면서 상인들과 맺은 임대차 계약서에 계약 기간을 10년으로 정했다. A씨는 상가 오픈 초 가게 월세를 깎아 주고 또 상가를 활성화시키기 위해 마트와 영화관을 상가 내에 들어오도록 했다. 그렇지만 상가가 활성화되지 않으면서 갈등이 생겼다. 

이런 상황에서 상가 내의 상인 중 일부는 상가를 분양했던 A씨를 상대로 "상가 임대차 계약 기간을 10년으로 길게 설정해 중간에 해지할 수 없게 한 것은 불공정한 계약으로 관련 법률 위반"이라며 보증금을 반환해 달라는 소송을 냈다.


임대차 계약 기간 10년으로 비교적 장기여도 무효 아냐
대법원 1부(주심 차한성 대법관)는 모 상가의 상인들이 A씨와 맺은 임대차 계약과 관련해 법률 위반 등을 주장하며 낸 보증금 반환 청구 소송에서 상고 기각하고 보증금을 반환하지 않아도 된다는 원심의 판단을 받아들였다. (2005다25151 판결)

재판부는 "임대차 기간이 비교적 장기인 10년이라고 해서 관련 법률에 위배돼 무효라거나 (해당 계약이) 불공정한 계약에 해당한다고 보기 어렵다"고 판결 이유를 설명했다.

임대차 기간은 계약을 하는 당사자들끼리 합의해서 결정한다. 이 기간이 길면 장사가 잘 되지 않는 경우에는 손해를 보겠지만 장사가 잘 되는 경우에는 이익을 볼 수 있다. 그래서 재판부는 다른 문제가 없다면 계약 기간이 길다는 이유만으로 계약이 무효는 아니라고 봤다. 어느 쪽에게 과하게 유리한 것이 아니기 때문이다.


또 민법에서 건물 임대차의 최장 존속 기간을 원칙적으로 20년으로 정하고 있는 점도 고려됐다. 10년이 장기라고 하더라도 법에서 정한 기준보다 짧기 때문에 문제가 없단 얘기다.


헌재 위헌 결정으로 민법 임대차 기간 제한 규정 삭제
다만 현재 임대차 최장 존속 기간을 제한했던 규정은 민법에서 삭제됐다. 헌법재판소(헌재)가 2013년 12월 민법 제651조 제1항에 대해 "입법취지가 불명확하고, 목적이 정당하다 하더라도 과잉금지원칙을 위반하여 계약의 자유를 침해한다"라는 이유로 위헌이라는 판단을 내렸기 때문이다. (2011헌바234 결정)


결정문에서 헌재는 "(이 규정이) 제정 당시에 비해 현저히 변화된 현재의 사회·경제적 현상을 제대로 반영하지 못하는 데 그치는 것이 아니라, 당사자가 20년이 넘는 임대차를 원할 경우 우회적인 방법을 취할 수밖에 없게 함으로써 사적 자치에 의한 자율적 거래관계 형성을 왜곡하고 있다"고 덧붙였다.


위와 같은 헌재의 결정을 반영해 올해 1월 개정된 민법에서는 제651조가 삭제됐다. 임대차 계약의 기간 제한이 없어져 계약의 당사자들끼리 자유롭게 기간을 정할 수 있다. ​당사들끼리 합의가 된다면 30년 등 장기 임대차 계약도 가능하게 됐다.


◇ 판결팁= 임대차 계약 기간은 당사자들간 합의로 자유롭게 정할 수 있다.


◇ 관련 법조문

민법 제651조 (현재 삭제됨)

①석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차나 식목, 채염을 목적으로 하는 토지임대차의 경우를 제한 외에는 임대차의 존속기간은 20년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 20년을 넘는 때에는 이를 20년으로 단축한다.

②전항의 기간은 이를 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다.



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