약관이란 그 명칭이나 형태 또는 범위에 상관없이 계약의 한쪽 당사자가 여러 명의 상대방과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식으로 미리 마련한 계약의 내용을 말한다. 약관의 규제에 관한 법률(약관법) 제2조 1호에 규정돼 있다.

우리가 흔히 접하게 되는 분양계약서 또는 상가건물에서 통일된 형식으로 인쇄돼 제공되는 임대차계약서 등이 전형적인 약관이다. 이러한 약관은 사업자가 우월한 지위를 이용하여 자기에게 일방적으로 유리하고 고객에게 불리한 조항을 삽입하기 쉽다. 고객은 이러한 조항을 무심코 지나치거나 개별적으로 수정하기 어렵기 때문에 고객입장에서는 계약내용 결정의 자유가 일방적으로 박탈되기 쉽다.

이러한 고객의 피해를 보호하기 위해서 1986년 12월31일 약관법이 제정되어 시행되고 있다. 약관법은 사업자에게 설명의 의무를 부과하거나 계약 해석에 있어 불분명한 경우 고객에게 유리하게 해석해야 한다는 등의 내용을 담고 있다.

특히 불공정한 약관조항을 무효로 하고 있는 점이 중요하다. 약관법 제6조 1항은 "신의성실의 원칙을 위반하여 공정성을 잃은 약관조항은 무효"라고 규정한다. 제2항은 고객에게 부당하게 불리한 조항 등은 공정성을 잃은 것으로 추정한다. 오늘 다룰 위약금 등과 관련하여 제8조는 “고객에게 부당하게 과중한 지연 손해금 등의 손해배상 의무를 부담시키는 약관 조항은 무효로 한다”라고 규정한다.

월 5% 연체료·임대차보증금 10% 위약금 조항은 약관법에 따라 무효
한 가지 사례를 살펴 보기로 하자. 임대차계약시 월차임 연체에 대해서 월 5%(년 60%)의 연체료를 부담시키는 계약조항과 월차임 연체 등을 이유로 계약을 해지한 경우 임차인에게 임대차보증금의 10%를 위약금으로 지급하도록 한 계약조항이 있다면 위 조항들의 효력은 어떨까. 

대법원은 약관법에 따라 약관조항이 무효인 경우에는 그 약관조항이 유효함을 전제로 민법 제398조 2항(손해배상의 예정액이 부당히 과다하면 감액할 수 있다는 규정)을 적용할 수 없다고 했다. 그러면서 년 60%에 달하는 연체료는 약관법 제6조 및 제8조에 따라 무효라고 판단했다.

임대보증금 10% 위약금 조항은 그 성질이 위약벌인 경우에도 약관법 제6조 및 제8조는 적용된다고 했다. 그러면서 임대보증금의 위약금으로 10%를 정한 것은 신의성실의 원칙에 반하거나 부당하게 과중한 지연손해금으로 약관법에 위반되어 무효라고 판단했다(대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다20475, 20482 판결 참조).

 
결국 대법원의 입장에 따르면 임대인은 임차인에게 연체료는 물론이고 위약금도 한푼 받을 수 없게 된다. 계약조항 자체가 무효기 때문에 연체료나 위약금의 일부도 줄 필요가 없단 얘기다.

분쟁 시 연체료율 높게 한 계약조항 무효에 해당하는지 따져 봐야

임대차계약서를 검토하다 보면 임대인에게만 지나치게 유리한 조항을 많이 보게 된다. 특히 연체료율이 높은 경우가 많다. 하지만, 지나침은 언제나 부작용을 낳는 법이다. 어느 정도 규모가 되는 건물들의 경우 임대차계약이 미리 작성되어 있으므로 약관으로 볼 여지가 많다.

따라서 이러한 임대차계약에 따른 연체료 분쟁 때 임차인은 위 계약이 약관임을 들어 무효를 적극적으로 주장할 필요가 있다. 임대인으로서는 사용하고 있는 임대차계약을 검토해서 임차인에게 지나치게 불리한 조항은 합리적인 내용으로 하루 속히 변경해야 한다.