이건욱의 알쏭달쏭 부동산法

해외부동산 투자 시 살펴야 할 법률 관계

[the L] 해외 부동산 구매할 때 검토해야 할 체크리스트…세금도 잘 따져야


한국 사회의 급격한 노령화와 이에 따라 장기적 관점에서 한국 부동산 가격의 하락 가능성이 점쳐지고 있다. 중국 등 신흥 개발도상국의 부동산 투자 성공 사례가 더해져 최근 들어 해외 부동산 투자에 대한 관심이 고조되고 있다.

 
한국 국민이 해외 부동산을 투자함에 있어 살펴야 할 법률관계에 관해서 정리해 본다. 해외 부동산 투자에 관심을 가지고 있는 분들이 제일 먼저 하는 질문은 '한국 사람이 해외 부동산을 살 수 있는가'이다.


오래 전 외화가 부족하던 시기에 내국인의 해외 부동산 투자는 엄격히 규제됐다. 하지만 현재는 해외 부동산 취득신고만 하면 얼마든지 해외부동산을 취득할 수 있다. 다만, 아래에서 설명하는 바와 같이 세금과 관련하여 일정한 보고를 해야 하는 등 번거로움이 있을 뿐이다.


해외 부동산 취득할 때 체크해야 할 것들


해외 부동산 취득과 관련하여 법률적으로 더욱 관심을 기울여야 하는 것은 국내 법률 보다는 부동산 소재지 국가의 법률이다. 주로 검토해야 할 사항은 다음과 같다.


△ 해당 국가에서 토지 등 부동산에 대하여 소유권이 인정되는가?
△ 외국인도 해당 국가 부동산을 소유할 수 있는가?
△ 해당 국가 부동산 소유권을 취득하기 위해서 체류기간 등 일정한 조건을 갖춰야 하는가?
△ 부동산 취득 시 외국인에게도 대출이 실행될 수 있는가?
△ 부동산 관련 세금은 어떤가?
△ 부동산을 처분한 후 매각대금의 송금이 자유로운가?


이러한 해당 부동산 소재지 법률 검토가 끝나고 매수를 결정했다면 다음으로 한국에서 해외부동산 취득관련 절차를 진행시켜야 한다.


부동산 취득의 첫 번째 절차는 지정거래 외국환거래은행에 해외부동산취득 신고를 하는 것이다. 그리고 취득자금 송금 후 3개월 이내에 외국환은행에 취득보고서를 제출해야 한다. 한편 취득대금 해외송금 시에는 세무서에서 발급한 납세증명서를 외국환은행에 제출해야 한다. 해외부동산 취득 후에는 일정 시점마다 외국환은행에 사후 관리 서류를 제출하면 된다.


해외 부동산 취득 세금 문제 잘 따져야


다음으로 가장 중요한 문제인 세금 문제에 관해서 살펴 보도록 하자. 해외 부동산 취득단계에서는 취득자금이 증여세 부과대상이 아닌 한 국내에서 납부하여야 할 세금이 없다. 임대소득에 대해서는 취득 다음해부터 종합소득세 확정신고 기간 중 종합소득세를 신고 납부하면 된다. 이때 해외부동산 취득 및 투자운용 명세서를 함께 제출한다.


문제는 '해당 부동산 소재지국 세법에 따라 현지 국가에서 납부한 임대 소득 관련 세금이 있을 경우에 어떻게 처리되느냐'이다. 이 경우 현지 국가에서 납부한 세금은 세액공제로 공제받거나 필요경비에 산입하는 방법으로 공제를 받게 돼 동일 소득에 대하여 이중과세는 발생하지 않는다.


마지막으로 해외부동산을 처분한 경우 세금관계이다. 해외부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 관할세무서에 예정신고를 하고 다음해 5월에 주소지 관할세무서에 양도소득세 확정신고 납부를 하면 된다. 양도소득세율은 과세표준에 따라 6%에서 38%까지 과세된다.


이 경우 또 다시 문제되는 것이 있다. '해당 부동산 소재지국에 납부한 양도관련 세금은 어떻게 처리되느냐'이다. 임대소득에 대한 종합소득과 동일하게 양도 관련 세금 또한 외국 납부 세액은 세액공제 되거나 필요 경비에 산입하는 방법으로 공제를 받게 된다. 예를 들어 국내적용 세율이 24%이고 해당 부동산 소재지국 세율이 15%라면 양국의 세액 차이 만큼만 국내에서 세금을 더 내면 되므로 이중과세의 문제는 발생하지 않는다고 보면 된다.  


지금까지 해외부동산은 유학자금 등을 전용해서 취득하거나 비공식적인 루트를 통해서 이루어진 경우가 많았다고 한다. 그런데 국가간 세금 관련 전산망을 공유하는 등 업무 협조가 강화되면서 해외 취득 자산이 노출돼 세금중과와 형사처벌을 받는 사례가 증가하고 있다.


따라서 정해진 절차에 따라 합법적으로 해외부동산을 취득해야 한다. 부동산 소재지 국가에서 양도차익을 자유롭게 송금 받기 위해서라도 합법적인 취득이 이루어져야 한다는 것을 명심하자.


이건욱 변호사는 법무법인 대지의 대표변호사로 활동하고 있다. 주로 부동산, 건축 분야와 관련한 사건을 다루고 있으며 저서 집필에도 힘쓰고 있는 중이다. 머니투데이 더엘(the L)에서 부동산 관련 칼럼을 연재하고 있다.



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