돈 되는 법률상식

[돈 되는 법률상식] 계약금의 ABC

[the L] 계약금 있는 계약 주의 필요…일반적인 상식만 믿고 하다 큰 코 다쳐


계약금이 있는 계약을 잘 알아보지 않고 하다보면 문제가 생길 수 있어 주의해야 한다.

B가 A의 10억짜리 아파트를 매수하기로 계약하면서 계약금으로 1억원을 지급하기로 하고 그 중 3000만원을 먼저 건넸다고 가정해보자. 법적으로는 이 1억원의 수수가 없더라도 계약자체의 성립에 지장이 없다.


그렇다면 계약금 1억의 성질은 무엇일까. 보통 계약금은 '해약금'으로 추정된다(민법 제565조 제1항). 즉, 1억원은  계약을 해약할 수 있는 권리의 역할을 한다. 1억원을 주고 받지 않는다면 양쪽 모두 계약을 해약할 수 있는 권리가 없다. 계약을 모두 이행해야 한다.

B는 중도금 지급기일 전까지는 1억원을 포기하면서 언제든지 계약을 해제할 수 있다. A도 B가 중도금을 입금하기 전까지 1억원의 두 배인 2억원을 상환하면서 언제든지 계약을 해제할 수 있다. 만약 B가 계약유지를 강력히 원한다면 중도금 지급기일이 되기 훨씬 전에 중도금을 입금함으로써 A의 계약해제를 막을 수 있다.

원칙적으로 B는 마음대로 계약을 해제할 수 없다. 계약금계약은 금전의 교부(주는 것)를 요건으로 하기 때문이다. 즉 계약금을 건네고 해약금 효과를 보려면 완전한 돈이 오고 가야 한다. 1억원에 못 미치는 3000만원 만으로는 해약금 역할을 하지 못한다.

반면 A에게는 세 가지 선택이 있다. 첫째, A는 B에게 나머지 7000만원을 달라고 청구할 수 있다. B가 A에게 7000만원과 함께 그 이자와 손해배상금까지 모두 지급하면 다시 해약금이 성립한다.

둘째, A는 B가 7000만원을 지급하지 않았다는 이유로 아파트 매매계약을 해약금 없는 계약으로 만들 수 있다. 이때는 B나 A 어느 쪽도 계약을 해제할 수 없게 된다. 물론 A는 3000만원과 그 이자는 B에게 돌려줘야 한다.

셋째, A는 해약금 수수가 없었다면 애초부터 B와 아파트 매매계약을 체결하지 않았을 것임을 증명하면서 매매계약 자체를 해제할 수 있다. 더불어 A는 계약 해제에 따른 손해배상도 B에게 청구할 수 있다. 이와 별도로 처음 받은 3000만원과 그 이자는 B에게 돌려줘야 한다.

계약금 1억원의 완납일 이전에도 주의가 필요하다. 아마도 B는 자신이 3000만원만 포기하면 아파트 매매계약을 해제할 수 있다고 생각할 것이다. A도 자신이 실제로 받은 3000만원의 두 배인 6000만원만 상환하면 계약을 해제할 수 있다고 믿을 것이다.


모두 오해다. B는 계약을 해제하려면 A에게 7000만원을 더 지급해야 한다. 그리고 A는 B에게 1억3000만원을 상환해야 계약을 해제할 수 있다. (대법원 2015.4.23 2014다231378판결). 해약금의 기준이 되는 금원(돈)은 실제 교부 받은 계약금이 아니라 약정된 계약금이기 때문이다.


이동구 변호사는 법무법인 참의 파트너 변호사다. 펀드매니저, 방송기자, 컨설턴트를 거쳐 40대에 변호사가 됐다. 미국 MBA를 마쳤고 법학전문박사과정을 수료했다. 기업 관련 법무를 많이 다뤘다. 현재 머니투데이 더엘(the L)에서 칼럼을 연재하고 있다.


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