객원칼럼

[친절한판례氏]관리비·연체료, 소송 통해 줄일 수 있을까

[the L] 채무불이행에 따른 손해배상이기 때문에 감액할 수 없어 주의


집합건물 또는 아파트에서 발생하는 관리비와 납부지연으로 인한 연체료는 감액 대상이 아니라는 서울남부지방법원의 2014나12244 판결이 있다.


최근 관리비나 관리비 연체로 인한 소송이 빈번해지고 있다. 그런데 이로 인한 소송 가운데는 소송절차를 끝까지 거쳐 판결을 받는 경우 외에도 조정으로 사건이 종료되는 경우가 많다.


이 사건은 분쟁의 소지가 높아지고 있는 관리비에 관해 감액 대상이 아니라고 판결해 주목할 필요가 있다. 특히 이 사건의 1심에서는 관리비 등의 연체료를 일정부분 감액하는 판결을 내렸지만, 2심에서는 그런 1심 판단을 파기하고 관리비와 그 연체료는 감액대상이 아니라는 점을 분명히 했다.

이 사건의 1심 재판부는 "연체관리비 채권 중 상당 부분은 신의칙상 손실부담 차원에서 감액함이 상당하다"는 판결을 내렸다.


재판부는 감액의 근거로 '임차인에 대해 단전·단수를 하지 않은 점, 관리비에 최종 책임을 지는 피고(임대인)가 월세를 받지 못하는 상황에서 세입자의 이사를 제지하지 말아 줄 것을 부탁했음에도 원고(관리비를 받는 아파트 측)가 이를 무조건적으로 제지했던 점, 피고의 월세 손실이 3000만 원 이상인 점, 그 외 임차인이 상당한 궁박한(몹시 가난한) 사정이었던 점' 등을 들었다.


이 사건에서 임차인은 장애인 가정으로 사업실패로 재산이 전무했다. 그래서 소송을 당한 피고인 주택을 소유한 임대인 측이나 관리비를 받아야 할 아파트 측 모두 임차인으로부터 채권 회수를 할 수 없는 상황이었다. 1심 재판부는 이를 감안해 판결을 내렸다.


그러나 민법상 손해배상은 그 근거가 두 가지로 나뉜다. 민법 제750조의 불법행위에 의한 손해배상은 손해의 공평한 분배라는 취지 하에 감액이 인정된다. 그러나 민법 제390조 채무불이행에 의한 손해배상은 객관적인 계약관계에 근거하는 것이므로 원칙적으로 감액의 대상에 해당하지 않는다.


관리비와 이에 대한 지연으로 인한 연체료는 계약관계에 의한 청구다. 그러므로 채무불이행에 의한 손해배상에 해당해 감액의 대상이 될 수 없다. 이에 따라 2심 법원은 관리비나 관리비 연체 부분은 감액 대상 자체가 아니라는 위 법리를 고려해 1심 판결을 취소하고 원고에게 승소 판결을 내렸다.


결국 관리비와 관련한 소송에서는 화해나 조정이 아닌 판결까지 간다면 관리비의 감액 자체가 불가능하다. 그렇기 때문에 관련 소송을 준비하고 있는 당사자들의 주의를 요한다.

법무법인 로고스의 권형필 변호사는 주로 집합건물과 부동산 경매 배당 관련 사건을 다루고 있다. 저서 집필, 강의, 송무 등으로 활동 중이다. 머니투데이 더엘(the L)에서 경매·집합건물 관련 칼럼을 연재하고 있다.

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