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집합건물 관리비 개별측정 어려워…관리인 위임 가능

[the L] 현저히 부당한 정산은 민법 제103조에 의해 무효

/그래픽=이지혜 디자인기자


관리규약에 정해지지도 않았고 실제 사용량을 확인할 수 없을 경우 관리비는 어떤 방식으로 금액을 특정해야 할까 (서울고등법원 2015나11986 판결).

구분소유자의 실제 사용량을 확인할 수 없는 일반관리비의 정산방법에 관해 관리규약에서 별도로 정한 바가 없다면 어떻게 정산해서 구분소유자에게 청구할 수 있을까. 또한 그 정산 방법을 관리인이 정할 수 있을까. 이 궁금증에 대한 해답을 제시한 서울고등법원의 판례를 소개한다.

이 사건의 원고는 집합건물 관리단으로서 상가부분의 구분소유자인 피고에게 미납관리비 및 연체료를 청구했다. 그러나 피고는 일반관리비에 대해서는 정산제가 적용될 수 없으므로 전유면적 비율에 따라 부과해야 하는데, 원고의 청구표는 상가에 일반관리비를 과도하게 부과했으므로 상가 면적 비율을 초과해 과도하게 부과된 부분은 공제돼야 한다고 주장하였다.

위와 같은 상황에 대해 법원은 우선 어떠한 계산 방식을 전제로 하지 않는 정산의 사전적 의미를 확인하면서 시설관리, 경비, 환경개선분담금 등 일반관리비는 구분소유자의 개별적인 사용량의 측정이 어렵고, 전유면적 비율에 따라 그가 이익을 취한다고 보기 어려운 항목에 관해서는 별도의 정산방식을 정할 필요가 있다고 판단했다. 또한 그러한 정산 방법에 관해 이 사건 관리규약에 다른 규정이 없지만 이를 관리인에게 위임하는 것도 가능하다고 봐 피고의 주장을 배척했다.

물론 관리규약에 전유면적 비율이나 사용량 이외의 관리비 정산 방법에 대해 명시적인 규정을 하고 있다면 이러한 분쟁은 사전에 예방될 것이다. 그러나 현실적으로는 다양한 관리비 항목에 대한 정산방식을 미리 예측해 규정하기가 쉽지 않다.


관리비 항목의 경우 그 때 그 때의 상황에 따라 변동성이 크다. 이를 제·개정 절차 자체가 까다로운 규약으로 정하는 것도 쉽지 않다. 따라서 정산 방식에 대해 관리 규약이 아닌 형식을 인정하고 관리인에게도 이를 위임할 수 있다고 한 것은 실제 현실을 고려한 적절한 판례다.

다만 정산 방식에 있어 자율성이 주어진다고 하더라도, 관리인이 그 부담비율을 현저히 부당하게 설정할 경우 그 정산 방식이 민법 제103조에 의해 무효가 될 수 있음은 주의해야 한다.


[법무법인 로고스의 권형필 변호사는 주로 집합건물과 부동산 경매 배당 관련 사건을 다루고 있다. 저서 집필, 강의, 송무 등으로 활동 중이다. 머니투데이 더엘(the L)에 경매·집합건물 관련 칼럼을 연재하고 있다.]


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