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위클리

“전세가 안 나가 전세금 못 준다”는 집주인, 어쩌죠?

[the L][엄마 변호사의 세상사는 法] 임차권등기명령제도, 전세권설정등기와 소액임차인 최우선변제권의 관계

편집자주두 아들을 둔 엄마 변호사입니다. 저와 제 주변 사람들이 살면서 겪는 소소한 문제들의 법적 쟁점과 해결책을 이야기 형식으로 풀어드립니다.

#1. 나전세씨는 요즘 잠이 오질 않습니다. 분양받은 아파트로 이사를 가야 하는데 집주인이 전세금 3억원 반환을 차일피일 미루고 있기 때문입니다. 오늘도 집주인 이임대씨는 전세금 반환을 독촉하는 나전세씨에게 “전세가 나가야 전세금을 빼줄 것 아니오! 지금 대출도 다 막혔는데 나더러 어디 가서 돈을 구해오란 말이오!”라고 버럭 화를 내며 전화를 끊었습니다. 부동산에 알아보니 이임대씨는 주변 전세 시세가 내렸음에도 나전세씨의 전세보증금과 같은 3억원에 전세를 내놓은 것으로 확인됐습니다. 그러니 새로운 세입자가 구해질 리가 없었습니다. 전세금을 돌려받으면 분양받은 아파트 잔금을 치러서 이사할 계획을 세우고 있던 나전세씨는 일단 대출이라도 받아서 잔금을 치르고 이사부터 해야 하나 고민입니다.

- 나전세씨는 보증금을 돌려받기 전에 이사를 나가도 될까요?
▶ 안 됩니다. 주택임대차보호법(이하 ‘주임법’)상 임차인은 등기 없이도 임차목적물을 점유하고 주민등록을 마치면 제3자에 대해서도 임대차의 효력을 주장할 수 있는 ‘대항력’을 취득합니다(주임법 제3조 제1항). 여기에 임차인이 임다채계약서에 확정일자까지 받으면 임차목적물의 환가대금에서 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리(우선변제권)를 취득하게 되는데 이는 마치 임차인이 저당권을 취득한 것과 같은 효과가 있다고 보면 이해가 편합니다(동법 제3조의 2 제2항). 즉, 우선변제권은 ➀ 대항력과 ➁ 확정일자를 갖춰야 하는데, 이 중 대항력은 ㉠ 임차 목적물 점유와 ㉡ 주민등록 둘 다 유지되고 있을 것이 필요하며 둘 중 하나라도 없어지면 대항력과 우선변제권 모두 상실됩니다. 그러므로 나전세씨가 이사를 가서 임차주택에 대한 점유를 잃으면 대항력과 우선변제권을 모두 잃게 되므로 불가피하게 이사를 하게 되더라도 짐을 한두 개 놔둬서 점유를 유지하고 주민등록도 놔둬야 합니다. 보증금을 전부 반환받기 전까지는 집주인에게 열쇠를 넘겨서도 안 됩니다. 만약 나전세씨가 열쇠를 넘기지 않았는데도 이임대씨가 열쇠를 부수거나 마스터키로 열고 들어가면 주거침입죄(형법 제319조 제1항)까지 성립할 수 있습니다.

나전세씨가 정히 이사를 가야하는 상황이라면 임차권등기명령제도를 활용할 수 있습니다. 나전세씨가 주임법 제3조의3 제2항 각호의 사항을 기재해 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원 등에 임차권등기명령을 신청하면 이사를 나가거나 주민등록을 이전하더라도 종전에 취득한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다(동조 제5항). 이 경우 임차인은 점유를 넘긴 상태이므로 전세보증금은 물론 이에 대한 연 5%의 지연이자 및 임차권등기명령 신청에 소요된 비용까지 임대인에게 청구할 수 있습니다(동조 제8항). 임차권등기명령을 신청하면 등기명령이 떨어지기까지 통상 15일 정도가 소요되며 등기가 돼야 효력이 발생하므로 반드시 등기부등본에 기입이 됐는지를 확인한 후에 이사해야 합니다. 임대인이 끝내 보증금을 돌려주지 않으면 임대보증금반환청구소송을 제기해 승소판결을 받고 판결에 따라 임차주택을 경매 신청해 보증금을 우선 변제 받아야 할 것이나 최소 6개월의 기간 소요를 각오해야 합니다. 

* 참고로 임차권등기명령에 따라 임차권등기가 돼 있는 주택에 등기 후에 들어간 임차인은 점유와 주민등록, 확정일자를 모두 갖춘다 하더라도 소액 보증금 최우선변제권이 없습니다(동조 제6항). 따라서 임차권등기가 된 집은 입주를 꺼리게 돼 새로운 세입자를 구하는데 어려움이 있을 수도 있습니다. 임차권등기가 돼 있는 집에 들어가려는 소액 임차인(서울시 기준 보증금 1억1000만원, 동법 시행령 제11조)은 이 점을 반드시 확인해야 합니다.    

#2. 이임대씨는 나전세씨에게 솔깃한 제안을 했습니다. 보증금 2억5000만원에 들어오겠다는 세입자가 있는데 우선 2억5000만원을 받고 남은 5000만원은 현금보관증을 써줄테니 이사를 나가라는 거였습니다.

- 나전세씨는 보증금의 대부분을 받으면 집을 비워줘야 하나요?
▶ 그렇지 않습니다. 임대인의 보증금반환의무와 세입자의 명도의무는 동시이행 관계에 있고 그 보증금은 전액을 의미합니다. 따라서 나전세씨가 전세보증금 전액을 돌려받기 전까지는 나갈 의무가 없고 심지어 나가면 위 1번 사례에서 기술한 대로 아직 돌려받지 못한 보증금에 대해 대항력과 우선변제권을 잃게 됩니다. 보증금을 일부만 돌려받지 못한 경우에도 반환받지 못한 임차보증금액을 기재해 임차권등기명령신청이 가능합니다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조 제1항 제5호). 

#3. 김소액씨는 서울에서 임대보증금 1억1000만원에 전세를 구했습니다. 집주인의 승낙 하에 주민등록과 확정일자를 갖춘 것은 물론 전세권설정등기까지 마쳤습니다. 그러나 전세기간 만료일이 돼도 집주인은 보증금을 돌려주지 않았고 김소액씨는 다른 집을 구해 이사를 나갔습니다. 그런데 집주인이 국세를 내지 못해 문제의 임차주택이 압류됐고 경매절차가 진행됐습니다. 이 과정에서 김소액씨는 소액임차인의 최우선변제권을 주장하며 보증금 1억1000만원 중 최우선변제권이 인정되는 3700만원의 범위 내에서는 자신이 당해세인 국세보다 우선해서 보증금을 반환받을 수 있다고 주장했습니다. 

- 김소액씨의 주장은 타당할까요?
▶ 그렇지 않습니다. 우선 사례에서 문제되는 권리들의 경매에서 배당순위는 주임법상 소액임차인의 최우선변제권 중 일정액(서울 기준 3700만원) > 당해세인 국세와 지방세 > 전세권자의 우선변제권 = 주임법상 임차인의 우선변제권 순입니다(국세기본법 제35조 제1항 제4호, 지방세기본법 제71조 제1항 제4호). 임차인이 전세권설정등기를 해두면 전세권자에게는 우선변제권이 있어서 전세보증금에 관한한 저당권설정등기를 한 것과 같은 효과가 있고(민법 제303조 제1항), 이사를 가더라도 보증금은 담보물권으로서의 효력을 잃지 않으며 별도의 전세금 반환청구 소송을 하지 않더라고 바로 경매신청이 가능하므로 전세권설정등기는 세입자가 전세보증금의 회수를 위해 취할 수 있는 매우 효과적인 수단입니다(민법 제318조). 또한 김소액씨의 채권은 서울에서 보증금 1억 1000만원 이하의 보증금에 해당해 김소액씨는 그 중 3700만원의 범위 내에서 다른 담보물권자에 우선해 배당을 받을 수 있는 소액임차인 최우선변제권이 있었습니다(주임법 제8조 제1항, 동법 시행령 제11조, 제10조 제1항). 즉 김소액씨는 이사를 나가기 전까지 주임법상의 소액임차인 최우선변제권과 전세권자의 지위를 모두 가지고 있었던 겁니다. 그러나 당해세인 국세, 지방세보다 우선하는 주임법상 소액임차인의 최우선변제권(주임법 제8조)의 경우 주임법상의 대항력과 우선변제권을 갖춰야 하고 이것이 배당요구의 종기까지 유지돼야 합니다. 만약 김소액씨가 주민등록과 점유를 유지하고 있었다면 최우선변제권을 주장할 수 있었겠지만 이사를 나가서 대항력을 잃었으므로 전세권 외에 더 이상 주임법상 최우선변제권을 주장할 수는 없게 됐습니다. 따라서 김소액씨의 전세금반환채권은 당해세인 국세보다는 후순위이므로 김소액씨의 주장은 잘못된 겁니다.  

참고로 세입자는 전세계약시 전세보증금반환보증보험에 가입해 보증금을 회수하지 못하는 사고를 예방할 수도 있습니다. 주택도시보증공사와 서울보증보험에서 취급하는 이 상품은 올 2월 집주인 동의가 없어도 가입이 가능하도록 바뀌었습니다. 최근 전세보증금 한도가 수도권 7억원, 수도권 외 5억원으로 상향돼 활용폭이 커졌습니다. 매월 불입할 보험료 등을 계산해 득실을 따져본 후 이 제도를 활용하는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다. 


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