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전세→반전세로 바꿔달라는 집주인, 전 싫은데요?[법덕방]

[theL] 임대차보호법 개정으로 반전세 계약 변경 요구 거절은 물론 전세계약 갱신 요구 가능


전세→반전세로 바꿔달라는 집주인, 전 싫은데요?[법덕방]
/삽화=임종철 디자인기자 / 사진=임종철



#10월에 전세 2년 계약이 끝납니다. 집 주인이 계약 연장하려면 반전세로 바꿔야 된다고 하더라고요. 보증금 3000만원 빼줄테니까 월세로 25만원을 달라는 겁니다. 법령으로 봤을 때 전월세 전환율이 4%더라고요. 그럼 월세가 10만원 정도여야 하는데 너무 많이 달라고 하는 것 같아서요. 이번에 법도 바뀌었다는 것 같은데 집 주인 말에 무조건 동의해야 하나요?

그리고 제가 전월세 바꾸기 싫다고, 전세로 계약 연장해달라고 하면 의무적으로 2년 계약 연장할 수 있는 건가요?



반전세로 바꿀수 있나요?


주택임대차보호법 개정으로, 계약갱신청구권제와 전월세상한제가 시행됨에 따라 이제 세입자는 계약 만료를 앞두고 집주인에게 계약을 한번 갱신하자고 요구할 수 있습니다.

계약 갱신의 경우, 임대인이 전세를 반전세 등으로 바꾸자고 하는 경우 이 요구에 임차인이 무조건 응할 필요는 없습니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제3항은 "갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다"고 규정하고 있어, 갱신되는 임대차는 기본적으로 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보기 때문입니다. 따라서 집주인이 마음대로 전세를 반전세나 월세로 변경할 수는 없습니다.



제가 전세로 해달라고 하면 의무적으로 2년 연장되는 거죠?


맞습니다. 주택임대차보호법 제6조의3에 따라,

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

등의 특별한 사유가 아닌 한, 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년입니다.



근데 집주인이 말한 3000에 25만원이 맞아요?


임대인과 임차인 간의 합의가 있어 월세로 반전세로 전환하는 경우에도 월차임에 대하여 주택임대차보호법 제7조의2, 같은 법 시행령 제9조에 따른 제한이 있습니다. 이 경우 월세는 ‘보증금의 10%’와 ‘기준금리+3.5%’ 중 낮은 비율을 적용합니다. 현재 관련 법령에 따른 전월세 전환율은 4%로 이므로, 집 주인이 보증금 중 3,000만 원을 반환하더라도, 월 차임으로 10만원(=3,000만 원×4/100×1/12)을 초과하여 요구할 수는 없는 것으로 보입니다.

주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. <개정 2010. 5. 17., 2013. 8. 13., 2016. 5. 29.>
1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 = 10% (0.1)
2. 한국은행에서 공시한 기준금리(현재 0.5%)에 대통령령으로 정하는 이율(3.5%)을 더한 비율 = 4%

∴낮은 비율(4%) 2호 적용

주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률)
① 법 제7조의2제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할을 말한다.
② 법 제7조의2제2호에서 "대통령령으로 정하는 이율"이란 연 3.5퍼센트를 말한다.


다만 사연 글에 주어진 정보만으로 계산한 액수이기 때문에 글쓴이의 실제상황과 차이가 있을 수 있다는 점 알아두셔야 합니다.


감수: 법률사무소 로앤탑 전선애 변호사

전세→반전세로 바꿔달라는 집주인, 전 싫은데요?[법덕방]




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