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꼬마빌딩 상속·증여시 고려하여야 할 점

[the L]화우의 조세전문 변호사들이 말해주는 '흥미진진 세금이야기'

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꼬마빌딩 상속·증여시 고려하여야 할 점








근래 다주택에 대한 규제, 꼬마빌딩의 재산 가치 상승에 대한 기대 등으로 자녀에게 소규모 빌딩인 이른바 ‘꼬마빌딩’을 증여하는 사람들이 늘고 있다. 보통 상속 ∙ 증여세를 계산할 때는 매매사례를 통해 확인된 시가를 우선 반영하는 것이 원칙이지만 꼬마빌딩은 아파트처럼 주변 시세가 명확하지 않고 제각기 형태가 달라 공시가격이나 국세청 기준시가 등 보충적 방법으로 평가하여 신고하여 왔다. 이러한 보충적 방법은 현재 시가의 60~70% 밖에 반영하지 못하므로 세금을 적게 내면서 부를 대물림 하는 수단으로 이용되어 왔었다. 이에 대해 적절한 세금이 부과되지 못하고 있다는 비판이 많았고 국세청은 이러한 불균형을 방지하려는 과세 방침을 정하여 시행하고 있다.

국세청은 지난 2020. 1. 30.자 ¡¸상속 증여세 과세 형평성 제고를 위한 꼬마빌딩 등 감정평가사업 시행 안내」 보도자료를 통하여 꼬마빌딩을 시가보다 낮게 상속, 증여함에 대한 과세 방침을 밝힌 바 있다. 그 내용을 보면, ‘부동산 가격공시에 관한 법률 제2조에 따른 비거주용 부동산’ 또는 ‘지목의 종류가 대지 등으로 지상에 건축물이 없는 토지(나대지)’를 대상으로, 2019. 2. 12. 이후 상속 ∙ 증여 받은 부동산 중 법정결정기한 이내의 것에 대하여는 상속세 또는 증여세를 결정할 때 둘 이상의 공신력 있는 감정기관에 평가를 의뢰하여 감정을 실시한 후 재산평가심의위원회에서 감정가격을 시가로 인정할 지 여부를 심의하여, 시가로 인정되면 감정가격으로 상속 ∙ 증여 재산을 평가하여 과세하겠다는 것이다. 

이러한 국세청의 과세 방침은 상증세법상 어떤 규정에 근거하고 있는지를 살펴 보자. 상증세법은 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액을 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따르도록 하고 있는데, ‘시가’란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액이다. 그런데 상증세법은 매매사례가액뿐 아니라 평가기간 이내의 ‘감정가액’, 즉 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가격이 있는 경우 그 감정가격의 평균액을 시가로서 인정하고 있다. 

또한 시기에 상관없이 감정가액이 모두 시가로 인정되는 것이 아니라 평가기간 이내여야 하는데, 평가기간이란 원칙적으로는 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 평가기준일 전 6개월, 평가기준일 후 3개월)로 하되, 평가기준일 전 2년으로부터 평가기준일 후 부과 결정일(상속세는 과세표준 신고기한으로부터 9개월, 증여세는 과세표준 신고기한으로부터 6개월)까지의 기간 중 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격 변동의 특별한 사정이 없는 경우로서 평가심의위원회의 심의를 거친 경우에는 해당 기간으로 평가기간의 확장이 가능하도록 규정되어 있다.

이러한 최근 상증세법 규정과 국세청이 발표한 보도자료를 통하여 볼 때, 만약 납세자가 부동산을 증여 받으면서 보충적 평가방법인 개별공시지가로 신고하였는데 시가와의 차이가 클 경우, 국세청은 이를 시가로 인정하지 않을 가능성이 높아졌고 그 평가기간 또한 확장되어 국세청으로부터 감정가액으로 산정한 세금이 부과될 수도 있는 불안정한 위치에 있게 되었다. 특히 국세청은 외부에 구체적인 기준이 공개되면 조세 회피에 악용될 우려가 있다는 이유로, 감정평가 대상이 되는 ‘고가 부동산의 금액 기준’과 ‘신고가액과 시가의 차액이 큰 경우’에 대한 구체적인 기준을 공개하지 않고 있어 납세자로서는 거래 시 더욱 유의해야 할 것이다.

실제로도 국세청은 올해 감정평가를 하여 시가보다 낮게 신고된 상속 ∙ 증여세를 부과하였고, 2020년 11월경에는 꼬마빌딩 등에 대한 편법 증여를 적발하여 세무조사한다는 기사가 보도되기도 하였다. 그런데 국세청은 올해의 조치에 더하여 2021년에도 이러한 기조를 더욱 강화하여 이어나갈 것으로 보인다. 특히 주택에 대한 각종 규제 강화 및 풍부한 유동성 등으로 현금보다는 자산, 그 중 주택보다는 꼬마빌딩을 물려주려는 움직임이 계속되는 가운데, 국세청은 비거주용 일반건물(꼬마빌딩) 감정평가 예산을 2020년 19억 3,900만 원에서 2021년에는 51억 200만 원으로 160% 가량 대폭 늘렸다. 이는 한정된 감정평가 예산 때문에 일부 고가빌딩만 감정평가 대상이 되므로 과세 형평에 맞지 않는다는 비판을 희석시키고, 올해 첫 시행 후 적지 않은 성과를 거둔 꼬마빌딩에 대한 감정평가를 더 많이 실시함으로써 실제 재산 가치에 맞는 상속 ∙ 증여세를 걷겠다는 목적이다. 올해 해당 사업 예산과 감정평가 건수(109건)를 감안하면 국세청은 내년에는 약 300건에 달하는 감정평가를 실시할 수 있을 것으로 예상되므로, 올해보다 내부 기준을 낮추어 감정평가 대상을 확대할 가능성이 높다. 

결국 납세자는 꼬마빌딩에 대한 상속 ∙ 증여 시에 개별공시지가 또는 감정가액으로 신고할 지 등 신고 내용에 대해 미리 전문가와 상의함으로써 예상치 못한 세금에 대비하고, 만약 신고하였으나 확장된 평가기간 등이 적용되어 국세청으로부터 세금이 부과된 경우에는 평가 기준일과 가격산정 기준일 사이에 과연 재산의 가치 변동이 없었는지 등 살펴보는 등 전문가의 도움을 받아 법률상 적절한 대응 논리를 세워 세금을 줄이는 방법을 찾는 것이 무엇보다 중요할 것으로 보인다. 
이경진 변호사

[이경진 변호사는 삼일회계법인 조세변호사를 거쳐 서울지방국세청 송무과장, 중요소송T/F 팀장으로 재직하면서 법인세, 국제조세, 상증세 등 다양한 세목의 수많은 사건을 처리했다. 국세청과 회계법인에서 쌓은 실무경험과 조세법 지식을 바탕으로 각종 조세문제에 대한 자문 및 심판, 소송사건을 수행하고 있으며, 국세청 국세심사위원회 위원 등을 역임 후 현재는 서울고등검찰청 국가송무상소심의위원회, 국세청 정보공개위원회를 포함한 각종 위원회에서 활발하게 활동하는 한편, 국세청 조사관을 대상으로 전략적 소송수행기법에 관한 강의도 진행하고 있다.] 

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