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칼럼

분명히 사업용으로 사용했는데, 비사업용 토지 중과세?

[the L]화우의 조세전문 변호사들이 말해주는 '흥미진진 세금이야기'

(세종=뉴스1) 장수영 기자 = 김태호 국세청 자산과세국장이 13일 정부세종2청사 국세청 기자실에서 '개발지역 부동산탈세 특별조사단, 289명 2차 세무조사 착수' 브리핑을 하고 있다. 국세청은 3기 신도시 예정지구 등에 대한 1차 조사에 이어 대규모 택지 및 산업단지 개발지역 44곳으로 분석범위를 확대, 다수의 탈세혐의자를 포착하고 세무조사에 착수했다고 밝혔다. 2021.5.13/뉴스1

A법인은 토목·건축공사업, 대지조성업, 부동산매매업 등을 목적사업으로 하는 법인이고, 해당 사업연도와 그 직전 2사업연도의 부동산매매업 매출액의 합계액이 해당 3사업연도 총수입금액 합계액의 100분의 50을 초과하여 법인세법상 '부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인' 요건도 갖추고 있다.

A법인은 지방공기업이 시행하는 택지개발사업 부지 중 일부(이하 '쟁점 토지'라 한다)를 매수하여 쟁점 토지에 기반시설공사, 대지조성공사 등을 통해 주택용지로 형질변경을 완료한 후 즉시 쟁점 토지를 일반 수분양자에게 매도하였다. 일견 보기에 A법인의 위와 같은 쟁점 토지에 대한 기반시설공사, 대지조성공사, 토지매매 행위는 그 목적사업인 토목·건축공사업, 대지조성업, 부동산매매업에 포함되는 행위이고, 쟁점 토지는 이러한 A법인의 목적사업에 사용된 토지로 볼 수 있으므로, A법인은 쟁점 토지를 사업용 토지로 보아 법인세 신고를 하였다.

그런데 과세관청은 최근 쟁점 토지가 비사업용 토지로서 법인세 중과대상이라는 이유로 A법인에게 법인세 부과처분을 하였다. A법인은 분명 쟁점 토지를 그 목적사업인 토목·건축공사업, 대지조성업, 부동산매매업에 사용하였는데, 과세관청은 왜 쟁점 토지를 비사업용 토지로 본 것일까?

법인세법은, 법인이 부동산을 실수요에 따라 생산적인 용도로 사용하지 않고 업무와 관련 없이 취득하여 재산증식 수단으로 보유하다가 양도하는 투기행위를 억제하기 위해 손금의 측면에서는 업무무관 부동산 관련 지급이자를 손금불산입 대상으로 규정하고(제27조), 익금의 측면에서는 비사업용 토지 양도차익에 대해 법인세를 중과하는 규정을 두고 있다(제55조의2).

그런데 법인세법 제55조의2는 비사업용 토지에 대한 법인세 중과를 규정함에 있어 '사업용 토지'의 정의나 범위에 관하여는 아무런 규정을 두지 않은 채 '비사업용 토지'의 정의 및 범위만을 정하고, '법인의 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지' 등 일정한 토지를 비사업용 토지에서 제외하는 방식을 취하고 있다.

그 결과, 현재 과세관청은 법령상 열거된 비사업용 토지에서 제외되는 토지에 해당하지 않는 이상 어떤 토지가 법인의 사업에 직접 사용되었다고 하더라도 해당 토지는 사업용 토지가 아닌 비사업용 토지에 해당한다는 입장을 견지하고 있다. 그 대표적인 예가 A법인의 목적사업에 직접 사용된 쟁점 토지 양도차익에 대한 법인세 중과처분이다.

그러나 법인의 목적사업에 사용된 토지마저도 비사업용 토지로 취급하는 과세관청의 위 입장은 법 해석을 떠나 상식적으로 납득하기 어렵고, 목적사업과 무관한 법인의 부동산 투기행위를 억제하고자 하는 법인세법 제55조의2의 입법취지에도 맞지 아니한다.

한편, 법인세법 제55조의2와 동일한 입법취지의 법인세법 제27조와 관련하여 대법원은 "부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인의 경우 일반 법인과 달리 부동산을 매매하는 것 자체가 법인의 업무에 해당"하고, "부동산매매업을 주업으로 하는 법인이 부동산매매용 토지를 양도하는 것 자체를 법인의 업무에 직접 사용한 것으로 보아야 한다."고 판시한 바 있다(대법원 2018. 5. 11. 선고 2014두44342 판결).

현재 법인세법 제55조의2와 관련한 사업용 토지, 비사업용 토지 구분기준에 관하여는 명시적인 대법원의 판단 사례가 존재하지 아니하나, 법인세법 제27조에 관한 위 대법원 판결의 논리를 법인세법 제55조의2에 대해 그대로 적용할 경우, 법인의 목적사업에 직접 사용된 토지는 그 자체로 비사업용 토지에서 제외되어 사업용 토지로 판단될 가능성이 높다.

최근 과세동향을 보면 건설·토목·부동산매매 법인들이 기존에 사업용 토지로 신고한 토지들에 대해 과세관청이 비사업용 토지임을 이유로 법인세법 제55조의2에 따른 법인세 중과처분을 하는 경우가 빈번하게 발견된다. 그런데 이러한 법인세 중과처분에 대하여 90일 내에 불복을 제기해 두지 않는다면, 추후에 대법원이 법인세법 제55조의2에 대해 법인세법 제27조와 같은 취지의 판단을 하는 경우에도 이미 확정된 법인세 중과처분의 효력을 다툴 수 없다. 따라서 법인세법 제55조의2에 따라 법인세 중과처분을 받은 법인은 해당 토지가 법인의 목적사업에 직접 사용된 토지인지 여부를 잘 살펴 불복 여부를 신중하게 판단할 필요가 있다.
[정종화 변호사의 주요 업무분야는 조세 및 국제조세 관련 쟁송과 자문이다. 각종 행정처분 관련 업무 및 일반 민형사 사건도 두루 수행하고 있다. 법인세, 소득세, 지방세, 부가가치세, 상속·증여세, 관세, 주세 등 과세처분 및 각종 인허가, 석유수입부과금을 비롯한 다양한 행정처분과 관련한 조세·행정쟁송, 자문사건을 처리하였고, 서울지방국세청, 기획재정부, 문화관광부, 산업자원부, 산림청 등 여러 행정부처에 대해 조세·행정 관련 자문을 제공해왔다.]

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