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칼럼

양도계약의 해제, 세금 돌려받을 수 있나?

[the L]화우의 조세전문 변호사들이 말해주는 '흥미진진 세금이야기'

김포한강신도시 일대 사진 /사진=송학주
매매와 같은 유상거래에서는 양도인(개인)에게 양도소득세, 양수인에게 취득세가 각 부과된다. 증여와 같은 무상거래라면 원칙적으로 양수인(개인)에게 증여세와 취득세가 부과되다.

부동산을 매매나 증여계약을 체결하여 양도한 후 그 계약이 해제되어 원소유자인 양도인에게 소유권이 회복되면 당사자들은 세금을 납부하지 않거나 납부했다면 그 세금을 돌려받을 수 있을까? 양도를 위한 계약에 무효 또는 취소사유가 있어 애초부터 효력이 없는 것이라면 관련 세금을 납부할 필요가 없으나, 해제의 경우는 당초 유효했던 계약이 사후적으로 효력을 상실하게 되는 것이어서 세금의 환급 여부에 관해 논란이 있어 왔다. 이에 관해서는 세목별로 그 취급이 다르다.

우선, 양도소득세의 경우, 판례는 양도계약이 해제되면 일방의 채무불이행에 따른 해제권 행사(법정해제)의 경우든 쌍방 합의에 의한 해제(합의해제)의 경우든 양도소득세를 부과할 수 없다고 보고 있다. 이는 매매대금의 감액과 같은 일부 해제의 경우도 마찬가지다. 국세기본법은 법정해제 또는 계약성립 후 발생한 부득이한 사유로 인한 해제의 경우 '후발적 경정청구'를 할 수 있도록 허용하고 있으므로, 이미 납부한 양도소득세가 있다면 경정청구를 통해 환급받을 수 있다. 예컨대, 판례는 분양권 매매대금에 관하여 분쟁이 발생하여 그 분쟁을 해결하기 위해 분양권 매매대금을 감액한 경우 감액된 대금을 기준으로 양도소득세를 산출해야 하고, 당초 약정된 대금을 기준으로 양도소득세를 납부했다면 경정청구를 통해 차액을 돌려받을 수 있다고 해석하고 있다. 즉, 과세실무는 양도계약이 해제된 경우 특별한 시기 등의 제한 없이 기존 양도거래에 대한 양도소득세의 환급을 폭넓게 인정하고 있다. 해제로 양도인에게 반환되는 부분 역시 별도의 양도거래가 아니므로 양도소득세가 부과되지 않는다.

다음으로 증여세의 경우, 증여받은 재산을 반환하는 것은 통상 합의해제에 따른 경우인데, 증여세 부과처분이 있기 전에 당사자 간의 합의에 따라 신고기한(증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월)까지 증여자에게 반환하면 처음부터 증여가 없었던 것으로 보아 증여세를 부과하지 않도록 규정하고 있다. 이는 당사자간 합의해제의 경우 비과세시점을 신고기한까지로 제한한 것이다. 만일 과세관청이 이미 증여세를 부과한 후이거나 증여세 신고기한이 지난 후에 합의해제로 반환할 경우에는 이미 발생한 증여세는 환급되지 않는다. 합의해제로 양도인에게 반환되는 시점이 신고기한(증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월)으로부터 3개월이 넘은 경우에는 이미 발생한 증여세를 환급받지 못하는 것에 더

나아가 양도인에게 재차증여한 것으로 보아 별도로 증여세가 부과된다. 이러한 규정은 당사자간 합의로 반환하는 경우에 관한 것이므로, 이에 해당하지 않는 법정해제의 경우에는 그 시기에 관계없이 경정청구를 통해 환급이 가능하다고 보아야 할 것이나, 증여가 무상거래라는 점을 감안할 때 일방의 채무불이행을 전제로 한 법정해제에 따른 증여세 환급이 문제된 과세사례는 거의 발견되지 않고 있다.

한편, 취득세의 경우, 지방세법은 유상취득인지 무상취득인지를 불문하고 해제의 원인에 관계없이 소유권이전등기를 하지 않은 상태에서 취득일(잔금지급일)로부터 60일 이내에 해제사실이 화해조서나 계약해제신고서 등 법정 서류에 의해 증명되는 경우에 한해 취득세를 부과하지 않도록 규정하고 있다. 위 규정에 따르면 이미 소유권이전등기가 이루어졌거나 잔금지급일로부터 60일이 지난 후 해제로 반환되는 경우에는 법정해제든 합의해제든 당초 양수인의 취득에 대한 취득세 부과에는 영향을 미치지 않는다는 것이고, 과세실무도 대체로 마찬가지로 해석하고 있었다.

그런데 2010년 제정된 지방세기본법은 국세기본법과 마찬가지로 법정해제 등을 후발적 경정청구사유로 규정하고 있다. 이와 관련하여 판례는 법정해제의 경우 위 60일 등의 요건을 갖추지 않았더라도 경정청구를 통한 환급이 가능하다고 해석한 바 있으나(대법원 2014. 11. 27. 선고 2014두39272 판결), 합의해제의 경우에도 경정청구를 통한 환급이 가능한지 여부에 관해 해석한 판례는 발견되지 않는다.

해제로 양도인에게 반환되는 부분에 대해서는 새로운 취득이 있다고 볼 수 없으므로 취득세를 부과하지 않으며, 이는 증여세의 경우 일정한 기간 내에 반환되는 부분이 아닌 한 재차증여로 보아 별도로 증여세를 부과하는 것과 대비된다.

요컨대, 부동산이 양도계약의 해제로 반환될 경우, 현재 과세실무상 양도소득세는 비과세나 환급이 폭넓게 인정되는 반면, 증여세와 취득세는 원칙적으로 일정한 조건하에서 일정한 기간 내에 반환하는 경우에 한해 특별규정에 따라 비과세나 환급이 인정되며, 다만 특별규정의 요건을 충족하지 못한 경우에도 취득세에 대해서는 법정해제의 경우 후발적 경정청구에 의한 환급이 허용되고 있는 상황이다.

이처럼 계약 해제로 반환되는 경우 세목별로 다른 취급을 하고 있어 납세자의 입장에서는 매우 혼란스럽다. 해제로 소유권이 회복되는 경우에 관해 세금의 환급 여부를 세목별로 달리 취급할 특별한 이유는 없어 보인다. 국세와 지방세 모두에 대해 세목별 구분 없이 사후적인 해제에 관해 후발적 경정청구에 의한 환급을 인정하는 규정을 두고 있는 이상, 세목의 구분 없이 경정청구 규정에 따라 세금의 환급여부를 판정하는 통일적 규율이 필요하다. 그리고 증여세와 취득세처럼 세목별로 비과세나 환급에 관한 특별규정이 존재하는 경우는 위와 같은 경정청구에 관한 규정과 별개로 납세자에게 손쉽게 환급을 받을 수 있는 별도의 혜택을 부여한 것으로 이해하면 될 것이다. 과세실무의 변화를 기대한다.

김용택 변호사
[김용택 변호사는 2003년 사법시험에 합격했고, 조세관련 쟁송과 자문이 주요 업무분야다. 각종 소득세, 법인세 관련 사건 외에도, 자본거래 관련 증여세, 금괴 도매업체 등에 대한 부가가치세, 지방세 환급 및 추징, 조세포탈 관련 사건 등을 수행했다. 서대문세무서 납세자보호위원으로도 활동했다.]



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