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칼럼

상가 임대차 임차인의 세 가지 행동요령

[the L] 법에서 규정한 절차 지킬 것·중요 날짜 관리할 것·차임 밀리지 않을 것


퇴직 후 크고 작은 사업을 꿈꾸며 건물 임대차로 노후를 보내고 싶어하는 사람도 많다. 어느 쪽이든 임대차법에 대한 이해는 필수다. 우리나라 임대차법은 민법, 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법 등으로 나뉘어져 있다. 용어도 어렵고 내용도 복잡하다. 전문가도 헷갈릴 정도다. 상가건물 임차인의 입장에서 꼭 필요한 행동요령을 알아보자. 이 때 '상가'에는 사업용도로 사용하는 주택이나 공장도 포함된다.


법이 규정한 절차는 모두 지켜야


건물을 인도받고 사업자등록을 신청해서 '대항력'을 확보해야 한다. 대항력은 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 능력을 말한다. 대항력이 있으면 건물 주인이 바뀌더라도 임차권을 유지하고 나중에 보증금도 받아서 나올 수 있다.


그런데 대항력만으로는 부족하다. 임대차계약서에 '확정일자'까지 받아야 한다. 그래야 우선 변제권이 생긴다. 우선 변제권이 있으면, 건물이 경매나 공매에 들어갈 경우 확정일자 이후에 저당권을 설정한 자보다 먼저 변제 받을 수 있다.


임대차 만료일 등 기일 관리에 신경 써야


임대차 만료일 등 중요한 기일관리에 신경 써야 한다. 1년 미만의 기간으로 계약했더라도 임차인은 1년을 채우겠다고 일방적으로 주장할 수 있다. 그런데 계약을 갱신하고 싶을 때가 문제다. 임차인은 계약만료 6개월전부터 1개월전 사이에 갱신을 요구해야 한다. 임대인은 정당한 사유없이 이 요구를 거절할 수 없다. 임차인의 계약갱신 요구권은 최초의 임대기간을 포함한 전체 임대기간이 5년에 이를 때까지 행사할 수 있다.


이 때 차임(월세)은 어떻게 될까. 환산보증금(보증금+월세X100)이 일정액(서울의 경우 4억원) 이하라면 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율(현행 9%)을 초과할 수 없다. 상가임대인은 계약기간 중에도 매년 최대 그 비율만큼의 인상을 요구할 수 있다. 만일 환산보증금이 일정액을 초과하면 임대인은 계약기간 중이나 재계약 때 차임 증가요구에 제한을 받지 않는다.

갱신요구가 이뤄지지 않은 채 만료일이 다가오면 어떻게 될까. 두 가지 경우로 나뉜다. 환산보증금(보증금+월세X100)이 일정액(서울의 경우 4억원) 이하라면 '묵시의 갱신'이 이루어진다. 즉 이전의 임대차와 동일한 조건으로 1년간 연장된 것으로 본다. 이 기간 중에 임차인은 언제든 나갈 수 있는 반면 임대인은 해지권 없이 이 기간을 채워야 한다.


만일 환산보증금이 일정액을 초과하면 계약은 이전의 임대차와 동일한 조건으로 연장되지만 기간의 보장은 없다. 임차인이 임대인에게 통지하면 1개월만에 나갈 수 있다. 대조적으로 임대인이 임차인에게 나가라고 요구하는 경우는 임차인은 6개월 안에 나가야 한다.


3개월분의 차임 밀리지 않도록 해야


차임을 밀리지 않도록 주의해야 한다. 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임에 달하는 때에는 불이익이 크다. 계약갱신 요구권이 없어지고 임대인이 계약을 해지할 수 있다. 임차인의 보증금 회수 기회도 없어진다.


차임 연체액이 3기의 차임에 달하는 때란 연속해서 3기를 연체한 경우만이 아니다. 연체된 금액이 합산해서 3개월 분이 되는 경우도 해당한다. 연체를 자주 했더라도 밀린 차임이 3개월 분까지 되기 전에 갚는다면 3기 연체에 해당하지 않는다.


이동구 변호사는 법무법인 참의 파트너 변호사다. 펀드매니저, 방송기자, 컨설턴트를 거쳐 40대에 변호사가 됐다. 미국 MBA를 마쳤고 법학전문박사과정을 수료했다. 기업 관련 법무를 많이 다뤘다. 현재 머니투데이 더엘(the L)에선 퇴직자, 은퇴자, 노후생활자를 위한 칼럼을 연재하고 있다.




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