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[친절한판례氏] 전차인 있을 때 대항력 판단 주의해야

[the L] 임차인 부동산의 소유권 취득하면 전차인 대항력 등기 즉시 생겨…같은 날 저당권보다 선순위

편집자주[친절한판례氏]는 중요하거나 의미있는 과거 판례를 더엘(the L) 독자들에게 최대한 쉽고 친절하게 소개해 드리는 코너입니다.


A씨는 C사 소유 아파트의 '임차인'인 B씨에게 아파트를 재임차해 전입신고를 마치고 거주했다. 이런 경우 A씨를 '전차인'이라고 한다. 


그러던 중 B씨가 C사에게서 이 아파트를 분양받아 자기 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. B씨는 같은 날 근저당권을 설정했다. 이후 해당 주택이 경매에 넘어가 다른 사람이 낙찰을 받았다. 이 경우 전차인 A씨가 임차인이 된다. 그러면 A씨는 언제부터 대항력을 취득했다고 봐야 할까.

대법원은 아파트를 낙찰 받아 B씨의 임대인인 지위를 승계한 자가 A씨에게 임대차보증금을 지급할 의무가 있다고 판단한 조치는 정당하다고 판결한 원심을 그대로 확정했다. (2000다58026 판결)

대법원은 “주민등록이 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정 된다”면서 “주민등록에 의해 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다”고 말했다.

주택임대차보호법 제3조 제1항에서는 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 주민등록을 규정하고 있다. 거래의 안전을 위해 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 알리는 방법으로 마련된 것이다.

이 아파트와 관련해 주민등록상에는 전차인 A씨가 소유자가 아닌데도 거주하는 것으로 나타나 있었다. 그렇다면 제3자들이 보기에는 A씨가 임차권을 매개로 현재 점유하고 있다는 사실을 인식할 수 있었다고 봐야 한다. 그래서 당일 바로 대항력을 인정했다.


원래 법에서는 임차인이 대항력을 취득하는 시기는 전입신고를 한 다음날 대항력을 취득한다고 규정하고 있다. 이와 같이 규정한 이유는 해당 부동산의 다른 담보물권자와의 순위를 맞추기 위해서다.


그러나 이 판결에서는 아파트의 소유권이 바뀌는 과정에서 임대인 B가 소유권을 취득한 당일 곧바로 전차인에서 임차인으로 바뀐 A씨가 대항력을 취득한 것으로 봤다. 임대인이 당일 등기를 마친 근저당권 설정과의 우열은 접수 순위에 따라 나눴다. 이와 같은 사례일 경우 낙찰자로서는 특히 주의를 요한다.


◇ 판례 팁 = 다른 판례와 다르게 임대인이 소유권을 취득한 당일 임차인이 대항력을 취득한 점이 특이한 판례다.


법무법인 로고스의 권형필 변호사는 주로 집합건물과 부동산 경매 배당 관련 사건을 다루고 있다. 저서 집필, 강의, 송무 등으로 활동 중이다. 머니투데이 더엘(the L)에서 경매·집합건물 관련 칼럼을 연재하고 있다.

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