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'보유주택→별장' 전환, 세금 깎을 수 있나요

[the L] 화우의 조세전문 변호사들이 말해주는 '흥미진진 세금이야기'

편집자주외부 기고는 머니투데이 the L의 편집 방향과 다를 수 있습니다. 기고문은 원작자의 취지를 최대한 살리기 위해 가급적 원문 그대로 게재함을 알려드립니다.
/사진제공=이미지투데이

2000년대에 들어서 웰빙(Well-being)에 대한 관심이 높아지면서 답답한 도시를 떠나 쾌적한 주거환경에서 거주하고자 하는 수요가 증가하였고, 이러한 현상을 반영하여 도시외곽지역에 전원주택의 건설, 취득이 급증하게 되었다. 이러한 전원주택이 별장에 해당하는지, 해당한다면 세금은 어떻게 부과되는지에 관하여 논란이 있던 중, 근래에는 전원주택이 아닌 통상적인 2주택 보유자가 양도소득세 부담을 줄이기 위해 2주택 중 1채를 별장으로 수정하여 신고하는 사례가 있다는 언론기사가 있었다. 

별장의 취득 및 보유에 대해서는 취득세와 재산세가 주택보다 중과되므로 주택을 별장으로 수정 신고하는 경우 취득세와 재산세를 추가적으로 부담해야 한다. 그럼에도 2주택자가 주택 2채 중 1채를 별장으로 신고하는 이유는 별장이 주택으로 취급되지 않아 1세대 1주택자로서 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있고, 그 이익이 취득세 등을 추가 납부하는 불이익보다 유리하다고 보기 때문인 것으로 이해된다.

1세대 1주택의 양도는 양도소득세 비과세대상이다. 여기서 1세대가 보유하는 주택의 수를 계산할 때 별장이 포함되는지 논란이 있어 왔고, 종래 과세실무에서는 별장을 주택이 아니라고 보아 별장을 보유 주택 수에서 제외하고 다른 주택 1채만 보유하다가 그 주택을 양도한 경우 비과세대상으로 본 사례도 일부 있었다.

세법에서 주택은 허가여부나 공부상의 용도구분에 관계 없이 실제 용도가 사실상 주거용으로 사용하는 건물이다. 판례는 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로 주거에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 경우에는 주택으로 해석한다. 따라서 사실상 주거용으로 사용할 수 있는 건물은 대부분 주택에 포함된다.

한편, 별장은 주거용 건축물 중 상시 주거용으로 사용하지 않고 휴양, 피서, 위락 등의 용도로 사용하는 것을 말한다. 이처럼 별장은 본래 주거용 건축물이라는 점에서 주택의 일종으로 볼 수 있는데, 상시 주거용으로 사용하는 것이 아니라 일시적 휴양 등을 위한 것이라는 점에서 세법은 일반 주택 보다 고율의 세금을 부과하는 등 특별취급을 하고 있다.

그런데 주택과 함께 별장도 보유한 사람에 대해 별장을 주택 수에서 제외하여 1세대 1주택자로 보아 비과세 혜택을 줄 것인가? 결론부터 말하면 적어도 통상적인 2주택 보유자가 그중 1채를 별장으로 신고한다고 하여 1세대 1주택자에 해당한다 볼 수는 없다.

세법은 1세대 1주택의 양도소득세 비과세 규정을 적용함에 있어서 별장을 주택에서 제외한다는 규정을 두고 있지 않다. 이러한 측면에서 최근 주거용 건축물을 별장 용도로 사용하였더라도, 주거용 건축물인 이상 1세대 1주택 여부 판정 시 별장이 주택에서 제외된다고 보기는 어렵다는 판례가 나왔다.

사안은 이렇다. A는 서울에서 아파트를 보유하다가 양도하였는데, A는 이 아파트 외에 다른 주택이 없음을 들어 1세대 1주택 비과세대상에 해당함을 이유로 양도소득세를 납부하지 않았다. 그런데 과세관청은 A의 배우자가 양도일 현재 양도대상 아파트와 별개로 다른 지역에서 연립주택을 보유하고 있었다는 이유로 A가 포함된 1세대가 2주택을 보유하고 있어 비과세대상이 아니라고 보아 A에게 양도소득세를 부과하였다.

A는 배우자의 연립주택을 별장으로 사용하고 있는 점을 들어 1세대 1주택자에 해당한다고 주장하였으나, 법원은 당해 연립주택이 본래 주거용으로 건축되어 그 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 주택으로 사용할 수 있으므로 주택에 해당하고, 단지 이를 별장 용도로 사용하고 있다는 점만으로는 보유 주택 수에서 제외된다고 볼 수는 없다면서 과세를 긍정하였다.

그리고 위 사안에서 법원은 종래 1세대 1주택 해당여부를 판정함에 있어 별장이라는 이유로 보유 주택수에서 제외한 일부 과세실무가 있었던 것에 대해서는, 그 사례들 역시 주거용으로 사용하지 않고 휴양, 피서, 위락 등 별장의 용도로 사용하였다는 점만으로 주택에 해당하지 않는다고 단정한 것이 아니라, 당초 건축 목적, 건축물의 위치와 구조, 주말휴양 등의 별장 용도에 특유한 시설 등의 존재 여부, 취득세나 재산세 등이 별장으로 중과되었는지 여부 등을 종합하여 선별적으로 비과세 적용 여부를 결정해 왔던 것에 불과하다고 보았다. 

결국, 보유 주택 중 일부를 별장으로 사용하였다는 점만으로는 1세대 1주택 보유로 인한 양도소득세 비과세 혜택을 받기 어렵다. 따라서 단지 비과세 혜택을 얻기 위해 당초 주택으로 신고한 것을 별장으로 수정신고하는 것은 유용한 절세방안이 아니다. 이러한 경우 양도소득세 비과세 혜택은 받지 못하면서, 오히려 별장으로 수정신고한 것으로 인해 별장에 상응하는 고율의 재산세 등을 부과받는 등 세금부담이 커질 수 있다는 점을 유의할 필요가 있다. 다만, 통상적인 2주택자가 아닌 도시외곽지역에 건축된 전원주택을 별장으로 보유한 경우에는 여전히 논란의 여지가 남아 있다.

법무법인(유) 화우의 김용택 변호사는 2003년 사법시험에 합격했다. 조세 관련 쟁송과 자문이 주요 업무 분야다. 각종 소득세, 법인세 관련 사건 외에도, 자본거래 관련 증여세, 금괴 도매업체 등에 대한 부가가치세, 지방세 환급 및 추징, 조세포탈 관련 사건 등을 수행했다. 서대문세무서 납세자보호위원으로도 활동했다.



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