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1세대 1주택 비과세 이렇게 바뀌었다

[the L]화우의 조세전문 변호사들이 말해주는 '흥미진진 세금이야기'

편집자주외부 기고는 머니투데이 'the L'의 편집 방향과 다를 수 있습니다. 기고문은 원작자의 취지를 최대한 살리기 위해 가급적 원문 그대로 게재함을 알려드립니다.
지난 17일 정부의 21번째 부동산 대책이 발표된 가운데 19일 오후 서울 송파구의 부동산 사무소에 매물 전단이 붙어 있다.





얼마 전인 6월17일 정부는 21번째 부동산 대책을 발표하였다. 그럼에도 불구하고 강남지역을 중심으로 하는 집값 상승 추세는 꺾이지 않고 있으며, 추가적인 부동산 대책이 계속 논의되고 있는 실정이다. 계속된 부동산 대책 발표 속에서 가장 대표적인 양도소득세 비과세 혜택인 1세대 1주택 비과세 규정의 내용도 상당 부분 변경되었는 바, 주택을 언제 취득하고, 어느 지역에 소재한 주택을 취득하였는지 등에 따라 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건들이 서로 달라 관련 규정을 제대로 이해하지 못하고 보유주택을 처분한다면 예기치 않은 불이익을 받을 가능성이 높아졌다.

원칙적으로, 1세대 1주택 비과세란 국민의 주거생활의 안정과 거주·이전의 자유를 보장하는 차원에서 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(비거주자가 주택을 보유·거주한 상태로 거주자로 전환된 경우 3년) 이상인 경우 양도소득세를 비과세하는 제도이다. 또한, 상속, 주택의 대체취득, 부모봉양이나 혼인 등을 위한 2주택과 같은 일시적 2주택에 대하여도 일정한 요건 하에 1세대 1주택으로 취급하여 비과세 혜택이 적용된다.

여기서 ‘1세대’란 거주자 및 그 배우자가 같은 주소에서 생계를 같이 하는 직계존비속 등과 함께 구성하는 가족단위를 말하고, ‘주택’이란 허가 여부나 공부상의 용도 구분과 무관하게 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 의미한다.

2년의 보유기간은 현재로서는 ‘해당 주택 취득일부터 양도일’까지의 기간을 산정하는 것이나, 2019년 2월12일자 소득세법 시행령 개정으로 인하여 2021년 이후부터는 ‘최종 1주택이 된 날부터 양도일’까지를 기준으로 2년의 보유기간을 산정하는 것으로 요건이 강화되었다. 즉 2021년 1월1일 이후 양도하는 주택부터는 다주택 상태에서의 보유기간은 2년의 보유기간에 산입하지 아니하고, 다른 주택을 모두 처분한 후 마지막으로 1주택만 남은 시점부터 2년의 보유기간을 산정하는 것이다. 

다만, 위 개정 시행령은 부동산 투기수요에 대하여 1세대 1주택 비과세 혜택을 부여하는 것을 방지하기 위한 규정이므로, 투기와 무관하게 부득이하게 다주택을 보유한 경우로서 양도소득세 비과세 대상인 일시적 2주택 요건에 해당하는 경우에는 종전과 같이 ‘해당 주택 취득일부터 양도일’까지의 기간을 기준으로 보유기간을 산정한다.

또한, 기간 요건과 관련하여 종래에는 단순히 보유기간 요건만 존재하였으나, 2017년 8월2일 부동산 대책에 따라 2017년 8월3일 이후 주택법상 조정대상지역 내 주택을 취득한 자에 대하여는 2년 이상 보유와 함께 2년 이상 거주요건이 신설되었다. 다만, 무주택 세대가 조정대상지역 지정 이전에 주택 매수계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 조정대상지역 지정 후 나머지 매매대금을 지급하였다고 하더라도 2년 거주요건이 적용되지 아니한다. 반면, 조정대상지역으로 지정된 상태에서 주택을 취득하였다면 이후 양도 당시 조정대상지역에서 해제되었다고 하더라도 취득 당시 조정대상지역이었던 이상 2년 거주요건이 적용된다.

한편, 비과세 대상인 일시적 2주택의 가장 대표적인 예로 대체취득을 위한 일시적 2주택이 있다. 이는 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 이는 투기 목적과는 무관한 것이므로, 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이후에 신규주택을 취득하고 그 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 1세대 1주택 비과세요건(보유•거주기간 요건 포함)을 갖춘 종전주택을 양도하는 경우 이를 1세대 1주택으로 보아 종전주택에 대한 양도소득세를 비과세하는 것이다. 

그런데 2018년 9월13일 부동산 대책 이후에는 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역 내에 있는 경우 일시적 2주택 허용기간이 3년에서 2년으로 단축되었고, 나아가 2019년 12월16일 발표된 부동산 대책은 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역 내에 있는 경우 일시적 2주택 허용기간을 1년으로 더욱 단축시킴과 동시에 신규주택에 대하여 취득일로부터 1년 내에 전입요건(기존 임차인이 있는 경우 2년 한도 내에서 기존 임대차 종료 시까지 전입 연장)까지 갖추도록 하였다.

이처럼 1세대 1주택 비과세 제도는 최근 거듭된 부동산 대책 발표 과정에서 조세전문가들조차 정확히 숙지하기 어려울 정도로 그 요건이 상당히 강화되었다. 또한, 현재 1세대 다주택이라 하더라도 주거용 1주택 외에 나머지 주택에 대하여 주택임대사업자등록을 하고, 5년 이상 장기임대, 기준시가 6억원 이하, 임대차계약 갱신 시 차임 5% 이내 증액 요건을 충족하는 경우에는 주택임대사업용 주택을 다주택에서 제외하여 1세대 1주택 비과세 적용 및 종합부동산세 합산배제가 가능한데, 최근 언론보도에 따르면 주택임대사업자에 대한 이러한 세제 혜택을 소급적으로 배제하는 추가적인 부동산 대책도 논의 중인 것으로 보인다.

조세법령은 시대적 상황에 따라 정책의 영향을 많이 받을 수 밖에 없고, 그러한 점에서 입법자에게 광범위한 입법형성권이 인정된다. 그럼에도 불구하고 법의 영역에서 사안에 대한 구체적 타당성 못지 않게 중요한 것이 법적 안정성과 예측가능성의 확보이다. 

최근 유례 없이 치솟는 부동산 가격을 통제하고, 국민의 안정적인 주거권을 확보하기 위한 부동산 대책 및 관련 세제 개편의 필요성도 충분이 공감하는 바이지만, 충분한 논의와 공지, 적용 유예기간 등을 통한 완충장치 없는 갑작스런 세법 개정이나 기존에 이미 형성되어 있는 납세자들의 신뢰까지 훼손하는 소급적 세법 개정 등에 대하여는 그 우려 또한 적지 않은 것이 사실이다. 향후 부동산 가격을 효과적으로 통제하면서도 법적 안정성과 납세자의 예측가능성도 담보할 수 있는 지혜로운 부동산 세제 개편을 기대해 본다.



[정종화 변호사의 주요 업무분야는 조세 및 국제조세 관련 쟁송과 자문이다. 각종 행정처분 관련 업무 및 일반 민형사 사건을 두루 수행하고 있다. 법인세, 소득세, 지방세, 부가가치세, 상속·증여세, 관세, 주세 등 과세처분 및 각종 인허가, 석유수입부과금을 비롯한 다양한 행정처분과 관련한 조세·행정쟁송, 자문사건을 처리하였고, 서울지방국세청, 기획재정부, 문화관광부, 산업자원부, 산림청 등 여러 행정부처에 대해 조세·행정 관련 자문을 제공해왔다.] 

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