여의도 일대 재건축 대상 아파트 단지 전경. /사진=뉴스1

우리나라 국민이 보유한 자산의 상당 부분을 차지하는 것은 바로 아파트다. 금융투자협회에서 발표한 '2022 주요국 가계금융자산 비교'에 따르면 2021년말 기준 우리나라 국민의 가계자산 중 부동산 등 비금융자산 비중이 전체의 64.4%를 차지했다. 여기에 통계청에서 발표한 2022년 인구주택 총조사결과에 따르면 주택 중 아파트의 비중이 64%에 이른다. 이러한 사정으로 우리나라 사람들은 아파트 가격의 변동에 민감하게 반응할 수밖에 없다.

최근 2~3년간 우리나라 주택 시장은 격동의 시기를 겪었다. 국토교통부 주택매매지수동향지표에 따르면 2021년 전국 주택매매가격 상승률은 9.9%로 최근 10년간 가장 높은 상승률을 기록했고 이듬해 전국 주택매매가격 상승률은 -4.68%으로 높은 하락률을 보였다.

아파트를 비롯한 주택가격이 하락하면 적은 세금으로 아파트를 자녀들에 증여할 시기라고 생각하는데 실상은 이와 다를 수 있다. 단기간 내 주택 시장이 급변하는 상황에서는 납세자의 세부담이 크게 늘어날 위험이 있다. 과세당국이 부동산 하락기에 증여받은 아파트의 평가액을 증여시점이 아니라 부동산 상승기 거래가액을 기준으로 세금을 부과할 수 있기 때문이다.

상속·증여세법에 따르면 증여세는 증여 시점의 시가를 기준으로 산정되는데 납세자가 증여받은 부동산의 시가를 확인할 수 없는 경우 유사매매사례가액을 시가로 본다. 유사매매사례가액이란 납세자의 증여개시일 전 6개월, 후 3개월 동안 해당 부동산과 면적·위치·용도·종목·기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 거래가액을 말한다. 해당 기간 내에 이 가액이 없는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 인정받은 가액을 유사매매사례가액으로 본다.

상업용 건물이나 일반 주택은 거래가 활발하지 않아 유사매매사례가액을 시가로 보아 과세하는 경우가 드물지만, 아파트는 거래가 활발하기 때문에 유사매매사례가액을 적용해 과세하는 경우가 자주 있다. 납세자 입장에서는 아파트 평가액 산정 기준시점을 증여시점이 아니라 부동산 시장의 상승기 시점으로 정한다면 부당하다고 느낄 수 있다.

납세자가 유사매매사례가액 적용이 부당하다고 주장하면서 조세불복절차를 진행할 수 있다. 조세불복절차를 통해 가격변동의 특별한 사정이 있음을 증명한다면 유사매매사례가액 대신 일반적인 기준시가가 적용될 것이다. 대부분의 경우 유사매매사례가액 보다 기준시가가 낮기 때문에 훨씬 세부담을 줄일 수 있다.

하지만 조세심판원은 아파트 시세 및 실거래가 변동추이를 가격변동의 특별한 사정으로 인정하기 어렵다고 본다. 조세심판원에서 진행된 2023년 6월부터 8월까지 유사매매사례가액 관련 사건 12건중 11건은 기각되었고 1건이 인용되었다. 실무상 사안들이 가격변동의 특별한 사정이 있음에 해당하지 않거나 특별한 사정이 있는 것으로 볼 여지가 있음에도 입증을 하는 것이 쉽지 않다는 뜻이다.

아파트 가격이 하락할 시점에 증여했다가 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있으니 가격의 변동 추이를 잘 살펴야 한다. 유사매매사례가액이 적용되는 경우에는 특별한 사정 해당 여부를 살펴 불복 여부를 고려하되, 특별한 사정에 대한 판단은 납세자별로 다를 수 있으므로 전문가와의 상담을 통해 납세자 본인의 사실관계가 가격변동의 특별한 사정이 있음에 해당하는지를 확인해야만 예기치 못한 세금 폭탄을 피할 수 있다.

홍기효 세무법인 화우 세무사/사진=법무법인 화우

[세무법인 화우 홍기효 세무사는 세무법인 화우 소속 세무사로서 주요 업무 분야는 재산제세와 관련한 조세 자문과 불복이다. 상속세·증여세·양도소득세·소득세·부가가치세·법인세·지방세·조세특례제한법·국제조세 등 국내외 개인 및 법인의 조세와 관련한 각종 신고 대리 및 자문 업무를 수행하고 있다.]