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'꼬마빌딩' 감정평가를 통한 과세, 제동 걸리다

[the L]화우의 웰스매니지먼트팀 전문가들이 말해주는 '상속·증여의 기술'


절세방법으로 꼽혔던 '꼬마빌딩' 증여를 막기 위해 2019년 도입된 꼬마빌딩에 대한 감정평가가 논란이다.

아파트나 오피스텔은 면적, 위치, 용도 등이 유사한 물건이 많아 상속세나 증여세를 신고할 때 시가를 기준으로 삼는다. 반면 꼬마빌딩 같은 비주거용 건물은 물건마다 다른 것이 특징이다. 비교대상 물건이 거의 없고 거래도 빈번하지 않아 시가 등을 확인하기 어렵다. 그래서 비주거용 건물을 상속, 증여할 때 대부분 확인되는 시가가 없다는 이유로 공시가격으로 신고하는 경우가 많았다.

상속·증여재산에 대한 평가기간을 살펴보면 상속은 상속개시일 전후 6개월, 증여는 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지다. 부동산 자산은 평가기간 내 매매사례가액이나 감정가액 등이 있는 경우 이를 시가로 본다. 이런 가액이 없는 경우 공시가격으로 평가해 과세하는 것이 원칙이다.

일부 자산가들이 이런 점을 이용해 비주거용 부동산을 저평가된 공시가격으로 증여하면서 과세형평성 논란이 꾸준히 제기됐다. 이를테면 자녀에게 40억원을 현금으로 증여하면 현금 40억원을 기준으로 증여세를 내지만 40억원으로 건물을 매입해 자녀에게 증여하면 공시가격 20억원을 기준으로 증여세를 매길 수 있다.

정부는 과세형평성을 높이기 위해 2019년 상속세 및 증여세법 시행령을 개정했다. 평가기간 내 시가로 볼 가격이 없어 공시가격으로 상속세·증여세를 신고한 경우 사후에 감정한 감정가액을 시가로 과세할 수 있도록 했다. 법정결정기한(상속세 신고기한부터 9개월, 증여세 신고기한부터 6개월)에 매매, 감정, 수용 등이 있었던 경우 이를 시가로 보고 세금을 부과하는 방식이다.

일부 납세자는 과세관청의 임의적인 감정평가에 따른 과세가 부당하다며 불복했지만 조세심판원은 과세관청이 사후 감정해 과세한 방식이 적법하다고 인정해왔다.

과세관청의 이런 사후 감정평가에 최근 제동이 걸리게 됐다. 과세관청이 개정 시행령 규정에 따라 사후에 감정평가를 해 과세하는 것은 납세자의 재산권을 부당하게 침해한다는 이유로 과세처분을 취소하는 판결이 나왔다. 향후 유사한 사례에서 건물주들의 잇따른 과세 불복이 예상된다.

이런 혼란이 빚어진 이유는 꼬마빌딩 같이 거래사례가 많지 않은 경우 적용되는 공시가격이 시세에 비해 낮았기 때문이다. 과세형평성 제고를 위한 제도개선이 필요한 것은 사실이다. 그러나 선별적으로 사후 감정평가를 해 과세한다는 것은 과세형평성을 침해하는 '복불복 과세'라는 비판을 피하기 어렵다. 기본적으로 정부가 지속적으로 추진했던 것처럼 공시가격을 어느 정도 시세에 맞게 현실화하고 국민의 세부담을 고려해 세율을 조정하는 방식으로 제도를 개선해 납세자 모두에 동일한 기준으로 과세하는 것이 바람직하다.

김용택 법무법인 화우 변호사/사진=법무법인 화우

[김용택 변호사는 조세관련 쟁송과 자문이 주요 업무분야다. 화우의 조세전문그룹 및 웰스매니지먼트팀 파트너 변호사로서 각종 소득세, 법인세, 부가가치세 관련 사건 외에도, 해외자산 관련 상속세, 자본거래, 가업승계 관련 증여세, 지방세 환급 및 추징, 대기업 조세포탈 관련 사건 등을 수행했다. 서대문세무서 납세자보호위원을 역임한 바 있고, 한국세법학회 회원, 한국신탁학회 이사로 활동하고 있다.]

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