아파트 등 건물의 분양 업무에 관한 대리권을 수여받은 자의 업무 범위에는 분양 계약의 취소나 해제가 포함된다는 대법원 판례가 있다.

A씨는 B사와 아파트를 분양받기로 하는 계약을 체결했다. B사는 4개동 440세대의 X아파트를 신축, 분양하며 업무의 원활한 처리를 위해 시공사에 X아파트의 분양업무 일체를 위임했다. 그런데 B사는 입주예정일까지 X아파트를 준공하지 못했다.

그러자 A씨의 아들은 A씨 명의로 'X아파트의 입주지연에 따른 민·형사상 이의를 제기하지 않고 X아파트에 대한 입주예정기간을 변경하는 데 동의한다'는 내용의 개별합의서를 작성했다. 그 후 A씨는 시공사 사무실을 찾아가 ‘아들이 작성한 개별합의서는 속아서 작성된 것이니 분양계약을 해제해 달라’고 요구했다. 그러자 시공사 직원은 개별합의서가 작성되었으니 해제를 할 수 없다고 답변했다.

결국 A씨는 분양 계약을 해제해 달라며 소송을 냈다. 그러나 원심은 A씨가 B사의 직원도 아닌 분양 사무실 직원에게 계약을 해제해 달라고 요구한 것만으로는 적법한 계약해제의 의사표시가 있었다고 볼 수 없다고 판단했다. 쟁점은 시공사에게 계약 해제의 대리권이 인정되는지 아닌지에 맞춰졌다. 이에 대법원은 어떻게 판단했을까.

대법원은 "A씨가 시공사 직원에게 계약을 해제해 달라고 요구한 것은 적법한 계약 해제의 의사표시라고 볼 수 없다"고 본 원심의 판단을 파기하고 다시 판단하기 위해 돌려보냈다. (2013다81019 판결)

대법원 재판부는 "A씨가 분양 계약을 체결했다는 사정만으로 시공사의 분양 업무 대리권의 원인된 법률관계가 목적을 달성해 종료하는 것이라고 볼 수 없다"며 "수분양자들의 입주 시까지는 시공사의 분양 업무 대리권이 그대로 존속하고 있고 시공사에게 수분양자들의 분양 계약 해제의 의사표시를 수령할 권한이 있다"고 판단했다.

시공사가 여전히 대리권을 가지고 있기 때문에 A씨가 시공사 직원에게 한 X아파트 분양 계약 해제 의사표시는 B사에게 효력이 미친다는 얘기다.

보통 당사자간 임의로 대리권을 수여하는 임의대리에서 대리권의 범위는 수권행위(대리권을 주는 행위)에 의해 정해진다. 어느 행위가 대리권의 범위 내의 행위인지의 여부는 개별적인 수권행위의 내용이나 그 해석에 따라 판단한다. 그러나 일반적으로는 임의로 대리권을 위임하는 경우 그 목적에 필요한 한도 내에서 상대방의 의사표시를 수령하는 대리권한도 포함된 것으로 본다.

원인된 법률관계가 목적을 달성했다는 것은 '계약의 체결에 관한 대리권을 수여받은 대리인이 실제로 계약을 체결한 것'을 말한다. 이렇게 되면 목적을 달성한 것에 해당해 원칙적으로 대리권은 소멸한다.

다만 이 사건에서 분양 업무에 대한 업무를 위임받은 시공사는 분양 업무를 끝내야 대리권이 소멸한다. 분양 계약을 체결했다고 해서 대리권이 소멸되는 것이 아니다. 그렇기 때문에 대법원은 시공사에게 대리권이 있고 A씨의 계약 해제의 의사표시가 적법하다고 본 것이다.

◇ 판례 팁 = B사는 시공사에 분양 업무를 위임했다. 그렇다면 시공사는 아파트 등 건물의 분양 업무에 관한 대리권을 수여받았기 때문에 그 업무 범위에 분양계약의 취소, 해제까지 포함된다. 

시공사와 A씨가 분양 계약을 체결했다고 하더라도 바로 대리권이 소멸되는 것은 아니다. 전체의 분양업무 자체가 종료되지 않았기 때문에 대리권은 시공사에 여전히 남아 있게 된다. 따라서 A씨가 시공사의 분양사무실 직원에게 계약 해제의 의사표시를 한 것도 B사에 대해 한 적법한 계약 해제의 의사표시로 봐야 한다.

◇ 관련 조항

민법

제118조(대리권의 범위) 권한을 정하지 아니한 대리인은 다음 각호의 행위만을 할 수 있다.

1. 보존행위

2. 대리의 목적인 물건이나 권리의 성질을 변하지 아니하는 범위에서 그 이용 또는 개량하는 행위