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건설분쟁의 전형적인 형태 가운데 하나는 수급인이 공사를 완공했는데도 도급인이 지체상금·하자 발생을 이유로 공사대금 잔금을 지급하는 않는 경우일 것입니다.
특히, 중·소규모 공사의 경우 이런 문제가 빈번하게 발생하는데, 막상 도급계약서를 살펴보면 지체상금의 산정에 대해 불분명하게 기재된 경우가 대부분 입니다.
일반적으로 공사도급계약서에는 '착공일'과 '준공일'을 적고, 지체상금의 발생시기는 약정준공일 다음 날이 될 것입니다. 그렇다면 문제는 약정준공일까지 공사를 완공했는지 여부, 즉 '공사의 완공일을 언제로 볼 것인지'가 될 것입니다.
그간의 경험에 비춰 보면 중·소규모 공사는 국토해양부에서 고시하는 '민간건설공사 표준도급계약서(표준도급계약서)'를 응용해 사용하는 경우가 대부분입니다. 표준도급계약서는 수급인은 도급인의 준공검사를 합격한 후 대금지급을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.
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이와 함께 완공 후 도급인의 검사를 받아 합격할 때까지 지체상금이 발생한다는 취지의 특약을 기재하는 사례도 많습니다.
하지만 도급인이 사소한 하자를 빌미로 준공검사에 대한 합격을 내주지 않을 경우 지체상금이 무한정 늘게 돼 수급인에게 지나치게 불리합니다. 판례는 애초 예정된 최후 공정을 종료하고 그 주요 구조부분을 약정대로 시공했다면 대체로 공사를 완성한 것으로 보고 하자가 있더라도 지체상금의 지급을 면할 수 있다고 보고 있습니다. (대법원 1997. 10. 10. 선고 97다23150판결, 대법원 1998. 8. 21. 선고 96다41564 판결)
도급인의 검사가 건물의 완성 여부와 관계 없는 의례적인 것에 해당한다면 지체상금의 종기를 정하는데 특약에 기속당하지 않을 것입니다. 하지만 도급인 혹은 도급인의 위임을 받은 감리자가 공사 단계별로 완성여부에 대해 엄격하게 준공검사를 해왔다면 도급인의 준공검사완료일은 지체상금 종기(終期)의 일응의 기준이 될 수 있으므로 주의할 필요가 있습니다.
최근에는 공사 규모를 불문하고 허가관청의 준공검사를 마치고 사용승인을 득한 날짜를 '준공일'로 약정하는 사례를 많이 접하게 됩니다. 하지만 도급인의 준공검사와 허가관청의 준공검사, 사용승인 등을 용어의 구분없이 사용하고 '표준도급계약서' 내용을 그대로 따다가 쓰면서 도급인의 준공검사와 허가관청의 준공검사의 의미가 뒤섞여 애초 의도한 계약상 효과를 보지 못하는 경우가 있을 수 있습니다.
실제로 표준도급계약서 양식에서 표제 부분만 약간 수정하여 계약서를 작성했다가 준공검사의 주체가 누구인지에 관해 다툼이 생겨 결국 도급인의 준공검사 합격일로 판단 받아 수급인의 승소를 이끌어낸 사례도 있습니다.
◇ 체크리스트
공사계약을 체결할 때 양 당사자는 지체상금의 산정 기준이 되는 준공일의 의미를 분명하게 규정할 필요가 있습니다. 도급인의 준공검사 합격일 인지, 허가관청의 준공검사 합격일 인지, 아니면 허가관청부터 사용승인을 득한 날인지를 엄밀하게 구분하고 그에 따라 계약서 내용도 조화롭게 손볼 필요가 있습니다.
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