경매 가양동 강변아파트 사진. 위 사진은 기사와 관련이 없습니다./ 사진=머니투데이

이자율이 제로에 가까워지고 더 이상 주식이나 펀드를 신뢰하지 못하는 현재, 부동산은 가장 큰 재테크 수단이다. 많은 전문가들이 부동산 불패 신화는 언젠가 깨질 것이라고 예상하지만 아직까지도 부동산이 최고의 재테크 상품이라는 것은 부인할 수 없다. 경매 관련 법률적 지식을 활용해 부동산을 낙찰 받고 수익을 단기간에 창출할 수 있다면 불확실한 시세 차익과는 비교도 할 수 없이 좋다.

◇ 경매란 무엇인가?

법원 경매란 돈을 빌려간 사람이 약속한 날짜까지 갚지 못할 경우, 법원이 돈을 빌린 사람(채무자)의 재산을 처분해 돈을 빌려준 사람(채권자)에게 나눠주는 절차다. 채권자가 일정한 요건을 갖춰 법원에 신청하면 법원이 채무자의 재산을 팔아 재원을 마련해 채권들에게 나눠준다. 예전에는 ‘빨간 딱지를 붙인다’고 하기도 했다.

법원경매는 채권자의 자력강제가 허용되지 않는 우리 법제도에서 채무자의 재산에 강제력을 행사할 수 있는 유일한 방법이다. 자력강제란 채권자가 강제로 채무자의 재산을 빼앗는 행위를 말한다. 형법상 절도 및 강도죄가 성립된다.

법원의 경매에는 두 가지가 있다. 하나는 채권자가 채무자에 대해 판결 등을 받아 경매를 신청하는 '강제경매'다. 다른 하나는 채권자가 담보물권자(예를 들면 근저당권자)로서 자신의 담보물권에 근거해 경매를 신청하는 '임의경매'다.

◇ 왜 사람들은 경매에 열광하나

흔히 시중에서 경매로 많은 수익을 올렸다는 사람들이 있다. 하지만 단순히 경매에서 낙찰을 받았기 때문에 수익을 올린 것이 아니다. 경매물건에 법적 제한이 있으면 경매 가격이 싸진다. 이렇게 싸진 물건을 낙찰 받아 법적 제한을 해결했을 때 수익을 올릴 수 있는 것이다. 아무 법적 제한이 없는 경매 물건의 경우 급매물보다 더 비싼 가격에 낙찰이 되기도 한다.

즉 경매로 낙찰 받은 물건은 원칙적으로 법적으로 깨끗한 권리를 갖는다. 하지만 법에서 인정하는 인수되는 권리, 즉 말소기준권리보다 선순위에 있거나 유치권이 있다면 이같은 법적 제한은 그대로 낙찰자가 부담해야 한다.

예를 들어 10억원짜리 건물이 있는 데 유치권이 5억이라면, 낙찰자가 낙찰을 받은 이후 유치권을 해결하기 위해 5억원을 더 들여야 한다. 이 때문에 낙찰가는 10억원에서 5억원까지 떨어진다. 이 건물을 낙찰받으면, 낙찰자는 유치권 해결 금액으로 다시 5억원을 사용해야 한다. 결국 건물의 가치만큼 모두 지급하게 되는 셈이다.

경매에서 수익을 창출한다는 것은 위의 예에서 보듯 10억원의 건물을 5억원에 낙찰받고, 그 이후 유치권을 해결하기 위하여 사용해야 하는 금액 5억원을 소비하지 않도록 법적제한을 해결하는 것이다. 최종적으로 10억원의 건물을 5억원에 낙찰받았기 때문에 5억원의 수익을 창출하는 것이다.

단순한 유치권만을 예로 들었지만 그 밖에도 선순위 전세권, 임차권이 존재해 그만큼 싼 가격으로 낙찰받고 난 뒤 선순위 전세권, 임차권 등 법적 제한을 해결하면 그만큼의 수익을 낼 수 있다.

유치권이나 전세권, 임차권 모두 법적으로 인정받지 못할 경우 결국 낙찰자는 추가로 단돈 1원도 더 들이지 않고 그대로 부동산을 받을 수 있단 얘기다.

본 칼럼은 겉으로는 법적 제한처럼 보이지만, 이로 인해 내려간 금액으로 낙찰 받은 자들이 법적 제한을 해결한 사례를 중심으로 연재된다.