최근 건설경기가 조금씩이나마 살아나면서 주택건설사업 착공건수가 늘어가고 있습니다. 이와 관련해 주택사업 사업시행자 측에서 사업구역 내 위치한 지주들과 매수협의가 되지 않는 경우 매도청구를 하면서 법률자문을 요청하는 경우가 많습니다. 자문 내용은 주로 매도청구의 구체적인 요건, 매도청구 기간의 최대한 단축방법 등입니다.

현행 주택법 제16조는 일정 규모 이상의 주택사업을 시행하려는 사업시행자가 사업시행계획을 수립해 일정한 승인권자(특별시장, 광역시도지사 등)로부터 승인을 받아야 한다고 규정하고 있습니다. 이 경우 공구별 공사계획서, 입주자모집계획서, 사용검사계획서 등을 제출하면서 사업계획승인신청을 해야 하는데, 이러한 승인신청은 해당 주택사업대지에 대한 소유권 또는 사용권을 80% 또는 95%(주택조합의 경우) 이상 확보해야 가능합니다.

주택사업 시행자는 이처럼 대지에 대한 소유권 또는 사용권을 확보하고 사업계획승인을 받고 나면, 소유권을 확보하지 못한 대지의 소유권자와 3개월 이상 매수협의를 해야 하고, 이후 협의가 이루어지지 않을 경우 시가로 매도청구(일종의 강제수용적 역할)를 할 수 있습니다.

매도청구는 '사업계획승인 → 3개월 이상의 협의 → 협의 결렬 이후 매도청구 소송 제기'의 절차를 거치게 됩니다. 또한 대지 사용권의 95%이상을 확보했다면 나머지 대지의 소유자 모두에게 매도청구를 할 수 있지만, 그렇지 못하다면 해당 구역 내에 10년 이상 소유권을 계속 보유하고 있는 소유권자에게는 매도청구를 할 수 없습니다.

◇ 매도청구와 주택사업계획 기간 단축

주택법과 그 시행령 상으로는 사업계획승인 이후에 3개월간 협의를 거친 후에야 매도청구를 할 수 있는 것처럼 규정되어 있습니다.

그러나 대법원은 “매도청구 이전의 협의가 반드시 매도청구 소송제기 이전에 이루어져야 한다는 규정은 존재하지 아니하다”고 판시해 매도청구를 위한 협의가 소송 중에 이루어져도 된다고 보았습니다.

그렇다면 주택사업 시행자의 입장에서는 사업계획승인을 받고나면 바로 매도청구를 하고 동시에 매수협의를 진행하면 될 것으로 보입니다. 소제기 이후에 판결이 날 때까지 적어도 6~8개월의 기간은 걸리게 되므로, 그 기간 내에 협의를 진행하면 협의를 위한 별도의 시간을 단축할 수 있기 때문입니다. 최소 3개월 단축으로 그에 해당하는 기간 동안의 금융비용을 줄일 수 있을 것입니다.

◇ 주택건설사업의 기간단축 방법

주택건설사업의 시행자들은 매도청구요건을 개략적으로 알고서 지주에게 매도청구를 내용증명 등으로 통보하고는 합니다. 그런데 매도청구권을 소송으로 행사할 경우 제척기간(이 기간 내에 소송을 제기하지 아니하면 권리가 소멸됨)에 걸려 결과적으로 사업기간이 수개월에서 수 년 정도 늦어지는 경우가 종종 있습니다. 이를 피하기 위해서는 주택건설 관련 전문 변호사와 미리 상의하여 권리행사 계획을 세우는 것이 좋을 것입니다.