재건축, 재개발 사업이 진행되면 사업시행계획인가와 분양신청, 관리처분계획인가, 협의절차, 동호수 추첨, 분양계약 등의 과정을 거쳐 해당 사업구역 내 건물에 대한 철거가 이뤄집니다. 이 경우 분양신청을 한 사람은 당연히 분양신청을 하지 않은 경우라도 조합의 매도청구(소송)에 따라 이주해야 합니다.

이주가 이뤄지면 조합에서는 보통 이주비를 조합원들에게 줍니다. 현금청산 대상자가 된 사람들도 대부분 조합설립에는 찬성했던 사람이 많기 때문에 이미 이주비를 받은 사람들이 많습니다. 그런데 이주비는 조합 돈으로 주는 것이 아니고 대체로 시공사의 보증을 통해 은행에서 대출한 돈으로 지급하거나 조합원의 건물을 담보로 대출을 받아주고 이자를 후불하는 경우가 많습니다.

이 경우 조합원이 후에 현금청산자가 된다면 이주비 및 그 이자는 어떻게 처리해야 할까요?

이주비와 그 이자가 사업비 공제의 대상이 되는 것일까요? 물론 무이자로 이주비를 받은 경우는 문제가 되지 않을 가능성이 크지만 최근에는 무이자 이주비 대출이 거의 없는 실정입니다.

조합원 소유 건물에 대한 담보대출이 이뤄진 후에 현금청산자가 된다면 현금청산자는 담보대출에 따른 근저당권이 말소된 완전한 소유권을 조합에 넘겨줄 의무가 있습니다. 근저당설정이 존재하는 채로 소유권을 넘겨준다면 채권최고액만큼 조합이 손해를 보기 때문에 당연한 절차입니다.

원칙적으로는 조합원이 자신의 자금으로 대출을 상환하고 조합에 건물을 넘겨준 다음 현금청산을 받아야하는 것이지만 반드시 그럴 필요는 없습니다.

은행과 조합, 현금청산자가 3자 합의해 현금청산자의 대출을 조합이 승계하는 것으로 처리하고 해당 피담보채무액만큼을 현금청산액에서 공제하면 간단히 처리할 수 있습니다. 그러므로 이 경우 이주비 자체가 사업비 공제의 대상이 되는 것은 아닙니다.

만약 분양계약을 체결하지 않아 현금청산자가 됐다면 원칙적으로 이주비의 이자액만큼 사업비로 공제하는 것은 타당해 보입니다. 분양신청 이후 이주가 시작되고 분양계약을 거부할 때까지의 기간 동안에는 조합원으로서의 자격이 인정되기 때문에 조합이 대신 부담했을 이자를 현금청산자가 정산해주는 것이 맞습니다. 다만 현금청산자가 스스로 이자를 부담했다면 당연히 다시 부담할 필요는 없습니다.

분양신청 자체를 하지 않아 현금청산자가 된 상태라면 이주비와 그 이자 문제는 발생하기 어려워 보입니다. 분양신청을 하지 않아 조합원의 지위에서 탈퇴한 사람에게 이주비가 잘 지급되지는 않기 때문입니다.

법무법인 정의 대표인 강동원 변호사(연수원 41기)는 부동산 및 기업법 분야의 소송을 주로 수행하고 있다. 부동산 분야는 재개발, 재건축 사건을, 기업법 분야는 자문과 송무를 통한 기업 리스크 관리 분야를 주로 다루며, 현재 머니투데이 더 엘에 관련 칼럼을 연재하고 있다.