재건축 현금청산자들은 보통 자신이 보유한 부동산을 담보로 이주금, 생활비 용도의 대출을 받고, 그에 따라 근저당권이 설정된 경우가 종종 있습니다.  이 경우 조합은 근저당권이 설정되었다는 이유로, 근저당이 해지될 때까지 현금청산금을 전액 못 주겠다고 버티는 경우가 많습니다.

이렇게 되면, 현금청산자 입장에서는 보통 수 천 만원에서 수 억 원까지 하는 대출금에 해당하는 현금을 당장 구하기 어려워 근저당을 해지하지 못하고, 결국 조합이 현금청산 금을 줄 때까지 기다려야만 하게 됩니다. 실제 현금청산금 청구 소송을 담당하는 재판부들 중에는 해당 부동산에 근저당이 설정되었다는 이유로, 해당 근저당이 해지될 때까지 청산금 전액을 지급하지 않겠다는 조합의 동시이행항변을 인정하는 경우가 있습니다.

실제사례였던 목동제일시장 현금청산금 청구 사건의 예를 살펴보겠습니다. 서울 목동제일시장 부지의 토지를 소유하고 있던 권씨 등은 2005∼2007년 시장 자리에 새로 생길 주상복합건물의 신축 추진 조합에 소유권을 넘겼지만, 분양 신청을 하지 않아 도시 및 주거환경정비법(도정법) 제47조에 의하여 현금청산자가 되었습니다. 이에 권씨 등은 2008년 12월 조합에 청산금을 달라고 했지만 조합은 권씨 등이 넘긴 토지에 근저당권이 설정돼 있다는 이유로 근저당권을 해소해주기 전까지는 청산금을 줄 수 없다고 버텼고, 권씨 등은 조합에게 현금청산금을 지급하라는 소송을 제기했습니다.

조합 측은 “원고가 보유한 토지에 근저당이 설정되어 있는 이상, 일종의 매수인과 유사한 지위를 가지는 조합으로서는, 해당 근저당이 말소되어야만 현금청산금을 지급할 수 있다.”고 주장하며, "조합은 동시이행항변권이 인정되는 바, 원고의 청구는 기각되어야 한다”고 변론하였습니다.

하지만 최근 대법원(2015. 11. 19. 선고 2012다14776 , 전원합의체 판결)은 이와 같은 상황에 관해 명확한 판결을 내렸습니다.

대법원은  "토지 등 부동산 소유자는 분양신청을 하지 않으면 자신의 의사와 상관없이 구 도시정비법 제47조에 따라 현금으로만 청산 받아야 할뿐만 아니라 조합과 협의가 이뤄지지 않는 이상 청산을 받으려면 근저당설정등기를 말소해야 하는 부담까지 떠안게 된다"면서, "반면 조합은 이미 소유권을 이전 받아 사업을 추진하는 이익 등을 누릴 수 있고, 민법 제364조 제3취득자의 변제(저당부동산에 대해 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제3자는 저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다) 조항에 따라 근저당권의 채권최고액의 범위 내에서 확정된 피 담보채무를 변제하고 근저당권의 소멸을 청구할 수도 있는데, 부동산 소유자가 근저당을 해소하지 않았다는 이유로 조합이 청산금 전액에 대해 지급하지 않고 버틸 수 있다고 보는 것은 불공평하다"라고 판시했습니다.

따라서 대법원은 "현금청산에서 토지 등 소유자가 토지 등에 관한 소유권이전등기 및 인도를 마쳤지만 근저당권설정등기를 말소하지 않은 경우 조합은 말소되지 않은 근저당권의 채권최고액 또는 채권최고액의 범위 내에서 확정된 피담보채무액에 해당하는 청산금에 대해서만 동시이행의 항변권에 기초해 지급을 거절할 수 있다"고 판단하였습니다.

위와 같은 대법원 판결은 도시정비법 제47조에 따른 현금청산에서 조합이 동시이행의 항변을 주장해 지급을 거절할 수 있는 청산금의 범위를 명확히 했다는 점에 의의가 있습니다. 다시 말해서, 현금청산자는 조합의 요구와 관계없이, 자신의 부동산에 설정된 근저당의 채권최고액이나 해당 범위 내에서 확정된 피담보채무액만을 제외한 나머지 청산금 전액의 지급을 청구할 권리가 있습니다.

그에 따라 해당 채무액을 제외한 금액에 대한 지연이자도 당연히 청구할 수 있으므로, 청산자 입장에서는 현금청산자가 된 이후 150일이 지나면 조합을 상대로 현금청산청구 소송을 제기할 실익이 더욱 커졌다고 보입니다.

법무법인 정의 대표인 강동원 변호사(연수원 41기)는 부동산 및 기업법 분야의 소송을 주로 수행하고 있다. 부동산 분야는 재개발, 재건축 사건을, 기업법 분야는 자문과 송무를 통한 기업 리스크 관리 분야를 주로 다루며, 현재 머니투데이 더 엘에 관련 칼럼을 연재하고 있다.