건축법상 오피스텔은 업무시설로 분류된다. 세무적으론 개별 세법에 따라 사실상의 용도를 살펴 주거용 오피스텔은 주택으로 취급되기도 하고 공부상 용도만을 기준으로 업무용으로 과세하는 경우도 있어 납세자들의 주의가 요구된다.

오피스텔에 대해 가장 빈번히 발생하는 세법상 이슈는 소득세법상 1가구 1주택 양도소득세 비과세 적용문제다. 건축법상 업무시설이더라도 오피스텔을 사실상 주거용으로 쓸 땐 소득세법상 주택으로 취급된다. 일반 주택에 더해 주거용 오피스텔까지 보유한 사람이 그 중 하나를 양도하는 상황에선 다주택자가 돼 원칙적으로 1가구 1주택 비과세 혜택을 받지 못하게 된다(일시적 2주택 등 제외).

오피스텔이 주거용인지 따질 때는 실사용자의 전입신고 여부, 전기·가스·수도의 사용실태, 임차인이나 건물관리자 등 관계자의 진술, 임대차계약 내용 등을 살핀다. 오피스텔 임대차와 관련해 임대인이 임차인에게 전입신고를 하지 않는 것을 계약조건으로 요구하는 경우가 있는데 이는 전입신고로 인해 주거용 오피스텔로 취급되는 것을 꺼리기 때문이다.

오피스텔을 취득할 때는 업무용과 주거용 중 어떤 용도로 사용할지 명확히 가리지 않는다. 따라서 우선 공식 문서에 기록되는 공부상 용도를 기준으로 취득세가 부과되며 주택보다 높은 4.6%의 취득세(농특세, 지방교육세 포함)를 부담해야 한다. 주의할 점은 이미 보유 중인 주거용 오피스텔의 경우 소유주택 수에 포함돼 다른 주택을 취득할 때 다주택자로 취득세가 중과될 수 있다는 것이다.

재산세는 현재 사용용도를 기준으로 부과된다. 세율만 보면 주거용 오피스텔이 업무용보다 낮아 유리하지만 업무용은 재산세만 부담하는 반면 주거용은 재산세에 추가로 종합부동산세까지 내야 한다. 전체적인 보유세 측면에선 주거용 오피스텔이 마냥 유리하다고 볼 수만은 없다.

부가가치세 측면에선 오피스텔을 매입할 때 그 용도에 상관없이 부가가치세가 부여된다. 국민주택 규모 이하의 주택은 부가가치세가 면제된다. 다만 이 기준이 주거용 오피스텔에 적용될 수 있는지 문제가 된 적이 있다. 대법원은 면제규정의 적용기준은 공부상 용도를 기준으로 봐야 한다며 면제가 적용되지 않는다고 봤다. 부가가치세를 납부하고 오피스텔을 매입한 자는 추후 매출세액에서 매입세액을 공제받을 수 있으나 해당 오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우 매입세액 공제를 받을 수 없다. 주택임대는 부가가치세가 면세되는 면세사업이고 면세사업과 관련해선 매입세액 공제가 허용되지 않기 때문이다.

이처럼 오피스텔은 그 실제 용도에 따라 또 개별 세법에 따라 달리 취급된다. 마치 이솝우화에서 들짐승 무리에도 날짐승 무리에도 끼지 못하던 박쥐 같아 보이기도 하고 세법과 대법원의 입장이 어떻게든 오피스텔에 많은 세금이 부과되도록 규정하고 해석하는 듯한 생각도 든다. 입법론적으로는 납세자들이 혼동하지 않도록 오피스텔에 대한 세제를 단순하고 일관되게 정비하는 것이 바람직할 것이나 현 세제하에선 용도를 간과해 세법상 불이익을 받지 않도록 납세자들 스스로 주의해 세무 처리를 할 필요가 있다.

법무법인 화우 정종화 변호사/사진=법무법인 화우

법무법인 화우 정종화 변호사의 주요 업무분야는 조세 및 국제조세 관련 쟁송과 자문이다. 법인세, 소득세, 지방세, 부가가치세, 상속·증여세, 관세, 주세 등 과세처분 및 각종 인허가, 석유수입부과금을 비롯한 다양한 행정처분과 관련한 조세·행정쟁송, 자문사건을 처리하고 서울지방국세청, 기획재정부, 문화체육관광부, 산업통상자원부, 산림청 등 여러 행정부처에 대해 조세·행정 관련 자문을 제공해왔다.