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[친절한 판례氏] '짓다만 아파트·빌딩' 다른 시공사 준공…진짜 주인은 누구

[the L] "시공사가 여러번 바뀐 건물, 최종 완성시킨 시공사 소유"


아파트나 빌딩 같은 신축 건물이 건축 도중 시공사가 여러 번 변경되었을 경우 최초 소유권은 건물을 완성시킨 시공사가 갖는다는 판례가 있다.

이 사건에서 문제가 된 건물은 지하 1층, 지상 18층의 구조로 현재는 아파트 및 판매시설로 사용되고 있다. A사가 이 건물을 맡아 건축 공사를 진행하던 중 6층 골조공사까지 마친 후 부도가 나 공사가 중단됐다. 그 후 B사가 이 건물의 나머지 공사를 진행하다가 부도로 공사를 중단했다. 건물은 18층까지 골조공사가 완성되는 등 일부 배선설비가 시작된 상태였다. C사는 이 건물 공사를 재개해 전체 건물의 외장과 실내공사 등 전체적으로 부족한 나머지 부분을 완성시켰다.

그런데 문제는 그 이후에 발생했다. 완성된 건물의 소유권을 누가 갖는지 갈등이 시작됐다. A사와 B사 그리고 C사 중 어떤 회사가 이 건물의 소유권을 가지는 것이 맞을까.

대법원은 "미완성 건물을 사서 나머지 공사를 진행해 그 구조와 형태가 건축 허가의 내용과 사회 통념상 동일하다고 인정될 정도로 건물을 완성시킨 경우 건물 소유권은 양수인에게 있다"고 말했다. 건물이 설계도상 처음부터 여러 층으로 건축할 것으로 예정되어 있었던 경우 시공사의 사정으로 공사가 중단됐고 그 후 다른 시공사가 건물을 완성시켰다면 그 건물 전체를 완성시킨 시공사가 소유권을 갖는다고 봐야 한다는 얘기다.


A사, B사, C사 등 3개의 시공사가 건물을 함께 완성시켰지만 소유자는 마지막에 건물을 완성시킨 C사다. 그렇게 보지 않고 하나의 건물을 구분해 각 시공사가 실제로 건축한 부분에 대한 소유권을 나누어 갖는 것으로 한다면 많은 분쟁이 발생하게 될 것이다. 또한 어떤 시공사가 건물을 어디까지 완성시켰는지에 대한 증명도 쉽지 않을 것이다.


A사와 B사는 자신의 돈을 들여 건물의 일부를 완성했음에도 불구하고 건물의 소유권을 갖지 못해 손해를 보게 됐다. 그렇다면 그들은 어떤 조치를 취할 수 있을까.


A사와 B사는 C사에게 부당이득 반환 청구를 할 수 있다. 완성된 건물을 C사가 소유하게 됐으나 자신의 비용과 노력을 들여 전체를 건축한 것은 아니다. C사의 건물에는 A사와 B사가 비용과 노력을 들여 건축한 부분이 포함돼 있다. 그 부분에 대해서는 C사가 부당하게 이득을 취하고 있는 것이다. A사와 B사가 소송을 통해 C사가 가지고 있는 부당이득을 받을 수 있다.


◇ 판결팁= 건물이 완성되는 동안 시공사가 여러번 변경된 경우에 미완성 건물을 최종 완성시킨 시공사가 건물의 소유권을 갖는다.


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