기업이 수도권 지역인 대도시 내에서 사업용 부동산을 취득하면 취득세가 '중과세' 된다. 이에 대해 지방세법은 두 가지로 나눠 규정한다.

사업용 부동산 취득세 '최저 4.4%~최고 8.4%'

하나는 대도시에 본점이나 주사무소의 사업용 건축물을 신·증축하는 경우다. 세율이 6.8%다. 다른 하나는 대도시에 법인을 설립하거나, 본·지점 등의 사업장을 새로 설치 또는 전입하면서 부동산을 취득하는 경우다. 세율은 신·증축은 4.4%, 매매 등 유상승계취득은 8%다. 위 두 가지에 모두 해당하는 경우에는 세율이 8.4%다.

당초에는 대도시 내 사업장 업무와 무관하게 부동산을 취득했더라도, 5년 안에 그 부동산을 사업장 용도로 사용하게되면 취득세가 중과세된다.

어지간한 기업이라면 이런 내용에 어느정도 익숙할 것이다. 그러나 지방세법 규정을 보면 내용이 복잡하고 경우의 수도 많아, 정작 구체적인 사안에서는 중과세 여부에 관한 정확한 해답을 찾기가 쉽지 않다.

특히 그 동안 중과세를 적용해 온 모습을 보면 △중과세되는 지역의 범위(과밀억제권역과 대도시) △부동산과 사업장과의 관계 △부동산을 취득하는 방법과 시기 등 여러 부분에서 요건이 조금씩 다르다.

이를 규정한 지방세법 규정은 이해하기 어렵게 돼 있다. 나름대로 절세 계획을 세워 사업용 부동산을 취득했는데도 예기치 않게 세금폭탄을 맞는 경우가 종종 발생한다. 심지어 과세관청과 법원마저도 각 중과세 요건을 해석하는 과정에서 혼란을 겪고 있는 실정이다.

'대도시→대도시' 중과세 대상 아니다 하지만…

기업이 대도시 내에서 신규로 사업용 부동산을 취득하는 것이 아니라, 이미 대도시에 설치된 사업장을 대도시 안에서 이전하면서 부동산을 취득하는 경우에는 어떻게 될까? 더욱 어려운 문제다.

대법원은 여러 차례 대도시 내 부동산 취득세를 중과세하는 취지가 '대도시 내로의 인구 유입과 산업 집중을 막기 위해서'라고 해석하고 있다. 그렇다면 이미 대도시 내에서 영업을 하던 사업장이, 같은 대도시 내에서 이전하는 경우에는 새로운 인구유입이나 산업집중의 증가가 있다고 보기 어려우니 중과세 할 수 없을 것이라고 생각할 수 있다.

대법원도 원칙적으로 '대도시 내의 어느 한 도시에서 다른 도시로 이전할 경우 대도시 내로의 신규진입(전입)에 해당하지 않으므로, 그 과정에서 취득한 부동산은 중과세 대상이 아니다'는 입장이다.

'대도시→서울' 이전은 '중과세 대상'

그렇다면 대도시 내에서 사업장을 이전할 경우에는 언제나 중과세 대상에서 제외될까?

아니다. 서울 외의 대도시에서 서울로 이전하는 경우는 대도시 내로의 전입으로 간주된다. 이 경우 취득하는 부동산이 서울 내에 소재하고 있으면 중과세대상이다.

또 대도시에 본·지점 등을 설치, 전입한 후 5년 이내에 부동산을 취득하면 그 용도를 불문하고 중과세된다.

즉 대도시 내에서 사업장을 이전하면서 부동산을 취득하는 경우(비록 그 이전이 새로운 전입에 해당하지 않더라도) 그 취득 시점부터 역산하여 5년 내에 대도시 내에 본·지점 등의 사업장을 신규로 설치, 전입한 사실이 있다면 중과세 대상이 될 수 있다.

'5년 후' 취득해야 중과세 면제

따라서 대도시 내에서 사업장을 이전할 경우 중과세를 피하기 위해서는 처음 대도시 내에 본·지점 등을 설치, 전입 시점(서울로의 이전일 때는 그 이전 시점)을 기준으로 5년이 지난 이후에 부동산을 취득할 필요가 있다.

여기서 만일 이전하는 대상이 본점이나 주사무소라면, 위와 같은 방법 만으로는 부족하다는 점도 주의해야 한다. 대법원은 본점이나 주사무소의 사업용으로 건축물을 신축 또는 증축하는 것은 한 대도시 내에서의 이전인지 여부를 불문하고 중과세 대상이라고 해석하고 있기 때문이다.

결국 대도시 내에서 본점이나 주사무소를 이전하면서 그 사업용으로 부동산을 취득할 때는, 처음 본점이나 주사무소의 설치, 전입 시점을 기준으로 5년이 지난 이후에 부동산을 취득하되, 새 사업장을 신축하지 않고 기존 부동산을 승계 취득해야 중과세를 피할 수 있다.

기업용 부동산을 취득하거나 사업장을 이전하는 것은 기업 입장에서 매우 중요한 일이다. 그 취득세가 고율로 중과세 될 경우 기업에는 큰 부담이 된다.

그런데 위와같이 사업장 이전의 경우만 해도 고려해야 할 사항이 많다. 현행법상 대도시 내 취득세 중과세에 관한 규정이 매우 복잡해 일반인이 중과세 여부를 가늠하는 것은 결코 쉽지 않다.

예기치 않은 세금 폭탄을 피하기 위해서는 전문가의 도움을 받는 것이 안전할 것이다. 하지만 근본적으로는 기업의 혼란을 막기 위해 관련 규정을 보다 간명하게 재정비하는 노력이 필요하다.

법무법인(유) 화우의 김용택 변호사는 2003년 사법시험에 합격했다. 조세 관련 쟁송과 자문이 주요 업무 분야다. 각종 소득세, 법인세 관련 사건 외에도, 자본거래 관련 증여세, 금괴 도매업체 등에 대한 부가가치세, 지방세 환급 및 추징, 조세포탈 관련 사건 등을 수행했다. 서대문세무서 납세자보호위원으로도 활동했다.