유치권자의 입장에서 경매에서 낙찰받은 사람이나 건물 소유자에게 방어할 방법 중 하나를 찾아서 살펴보기로 한다.

외관상 적법한 유치권자라고 한다면 민법상 적법한 점유자로 인정받는다. 그렇기 때문에 소유자라고 하더라도 적법한 유치권자를 무시하고 건조물에 침입하면 형법상 건조물침입죄가 성립한다. 게다가 출입문을 절단하여 유치권이라는 권리행사를 방해한 경우에는 형법 제323조의 권리행사방해죄가 성립할 수 있다.

사실관계는 다음과 같다. A 종합건설회사가 유치권 행사를 위하여 점유하고 있던 주택에 B씨가 주택의 소유자인 자신의 부인과 함께 출입문 용접을 해제하고 들어갔다. 점유를 확보하기 위해서였다. 이에 대해 유치권자는 자신의 권리행사를 방해했다는 이유로 B씨를 고소했다. 형법상 권리행사방해죄로 처벌되어야 한다는 주장이다. 검찰은 유치권자의 주장을 받아들여 B씨를 기소했다.

이에 대해 법원은 "형법 제323조의 권리행사방해죄의 타인의 점유란 정당한 원인에 기해 물건을 점유하는 것을 의미하지만 반드시 그것만을 말하는 것이 아니라 유치권을 이유로 하는 점유도 여기에 해당한다"고 밝혔다. 따라서 A 종합건설회사가 주택의 유치권자로서 유치권을 행사하기 위해 주택을 점유하고 있었다면 B씨가 유치권자의 권리행사를 방해한 것은 형법 제323조에 해당한다고 봤다. 원심도 같은 판단을 내렸다.

유치권자가 자신의 공사대금을 허위로 혹은 과장해 주장한 경우 형법상 경매입찰방해죄가 성립한다. 그런데 그와 반대로 적법하게 성립한 유치권에 대하여 이를 무시하고 유치권자가 점유하는 출입문의 용접을 해제한 경우에는 형법 제323조의 권리행사방해죄가 성립되며 만약 그 유치권자가 건물에 있었다면 형법상 건조물침입죄도 성립할 수 있다.

물론 유치권의 공시방법으로서의 점유는 유치권의 가장 중요한 요건 중 하나다. 유치권자가 장기간 점유를 비워두었다고 한다면 당연히 유치권은 소멸된다. 유치권자의 점유가 사라진 상태에서 건물의 소유자가 자신이 낙찰 받은 건물에 들어갔다는 사실만으로는 형법상 어떠한 범죄가 성립된다고 볼 수 없다. 그러나 일단 외관상 누군가가 적법하게 점유하고 있음에도 이를 무시하고 낙찰 받은 건조물에 침입했다면 형사상 범죄가 성립될 수 있다.

결국 유치권자의 입장에서는 자신이 유치하고 있는 건물에 관하여 먼저 외관상 점유를 명확히 표시해야 한다. 또 이를 침해할 경우 어떠한 형사상 불이익을 받을 수 있는지 고지하는 것이 유치권 행사의 방법으로 효과적일 것이다.

법무법인 로고스의 권형필 변호사는 2006년 사법시험에 합격했다. 주로 집합건물과 부동산 경매 배당 관련 사건을 다루고 있다. 저서 집필, 강의, 송무 등으로 활동 중이다. 머니투데이 더엘(the L)에서 경매 관련 칼럼을 연재하고 있다.