서울 노원구 상계동 아파트단지 모습./사진=뉴스1

유치권에서 가장 중요한 요건 중 하나가 점유이고 해당 점유는 민법상 인정되는 점유여야 한다. 즉 배타적 지배가능성이 존재해야 한다.

유치권자가 직접 점유를 하고 있거나 그렇지 않다면 민법 제194조에서 규정하는 간접점유 형태로 그 점유를 유지해야 한다. 시중의 유치권에서 간접점유를 유지하고 있는 건물은 대부분 임차인이 직접 점유하는 형태로 임차인이 유치권자를 대신해 점유하고 있는 건물이다.

유치권자는 점유를 유지하고 있어야 하는 데 유치권을 행사하기 위한 시간과 비용이 만만치 않기 때문에 원래 점유해 온 임차인에게 대신 점유를 하게 해서 유치권을 유지한다. 물론 직접 점유하지 않고 법에서 인정하는 간접점유를 하는 것이기 때문에 법에서 요구하는 요건을 갖추어야 한다.

간접 점유에는 점유 매개 관계 필요…임대차 계약 등

관련 판례의 사실관계는 다음과 같다. A씨는 유치권을 주장하면서 B사가 소유하는 건물 정문과 후문 입구 등에 'A씨 점유, 유치 중인 건물이며 관계자 외 출입을 금함'이라는 내용의 경고문을 부착했다. 그 중 건물 2층 일부는 직접점유하고 나머지 부분은 B사와 임대차계약을 체결한 임차인 C씨가 직접점유했다.

대법원은 민법상 점유가 인정되는 요건과 간접점유의 모습에 관해 다음과 같이 말했다. (대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다61424 판결) 

"점유란 물건이 사회통념상 사람의 사실적 지배에 속한다고 보이는 객관적 관계에 있는 것을 말한다. 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고 물건과 사람 사이의 시간적·공간적 관계와 본 권리와의 관계, 타인지배 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단해야 한다. 간접점유를 인정하기 위해서는 간접점유자와 직접점유를 하는 자 사이에 일정한 법률관계인 점유매개관계가 필요하다.

직접점유자인 C씨에게 반환청구권을 갖는 자는 C씨와 임대차계약을 체결하였던 B사뿐이다. 그러므로 위 임대차계약은 A씨와 C씨 사이의 점유매개관계를 인정할 기초가 될 수 없다. 그런데도 A씨가 B사와 함께 건물 관리를 했다는 이유로 점유매개관계를 인정한 원심판결은 위법하다."

유치권을 주장하는 자가 건물 관리만 했고 직접점유자와 임대차 계약을 한 관계가 아니라면 그가 주장하는 유치권은 인정되지 않는단 얘기다.

임차인 통해 간접점유 주장한다면 임대차 계약을 누구와 체결했는지 따져야
민법 제194조에서는 지상권, 전세권, 질권, 사용대차, 임대차, 임치 기타의 관계로 타인으로 하여금 물건을 점유하게 한 자는 간접으로 점유권이 있다고 규정하고 있다. 간접점유관계가 인정되기 위해서는 최소한 직접점유자와 간접점유자간 지상권 등 이와 유사한 정도의 법률관계가 성립돼야 한다.

임차인이 이미 유치권자가 아닌 소유자와 임대차 계약을 체결했다면 유치권자와 더 이상 간접점유가 인정될 수 없다. 결국 간접점유관계가 인정되지 않는다면 유치권을 주장하는 자는 더 이상 점유하는 것으로 인정되지 않기 때문에 그의 유치권이 성립될 여지가 없다.

간접점유는 법에서 특별히 인정하여 '점유'하는 것으로 보호받는 권리이다. 요건을 엄격히 해석하지 않는다면 점유를 가장 중요한 요건으로 하는 유치권 제도가 유명무실할 우려가 있다. 그러므로 대상판결의 태도는 타당하다.

이 판례를 고려해 '자신이 임차인의 직접점유를 통해 간접적으로 점유하고 있다'고 유치권을 주장하는 자가 있다면 직접점유를 하고 있는 임차인이 과연 누구와 임대차 계약을 체결하였는지 따져본 후 점유관계를 파악해야 한다.