지난 칼럼에 이어 외국인의 부동산 매입과 관련해 납부해야 할 세금 등 제반문제, 거주자 및 비거주자의 해외재산 신고의무 등에 대해 살펴보기로 한다.

외국인(법인 포함)이 국내 부동산을 취득하는 경우 '계약 체결일로부터 60일 이내에 시장, 군수 또는 구청장에게 신고를 해야 하는 의무' 외에 특별한 제한은 없다. 자유롭게 매수 · 매도가 가능하다. 부동산을 취득할 때 거주자와 마찬가지로 취득세 등 취득과 관련한 세금을 납부해야 한다.

미국세법상 미국인이 국내 부동산을 소유하고 있는 경우 그 부동산에서 소득이 발생하지 않으면 부동산을 소유하고 있다는 사실을 미국 IRS(국세청)에 신고할 의무는 없지만 미국세법상 미국인은 일반적으로 전 세계 소득에 대해 소득세 신고의무가 있다. 한국에서 부동산을 빌려 주고 월세를 받는 경우 그 소득을 매년 4월 15일까지 IRS에 미국 내의 소득과 합산해 신고해야 한다. 이 경우에 한국에서 납부한 소득세(법인세)는 외국 납부세액으로 미국 소득세액에서 공제 받을 수 있으며, 한국에서 납부한 부가가치세, 부동산 관리비용, 수선비, 감가상각비 등은 비용으로 소득액 계산에서 공제받을 수 있다.

미국 시민권자의 국내 금융자산신고의무…부동산은 신고 대상 아니야

미국 시민권자의 해외금융계좌 신고의무와 관련해서는 연방 재무부에 신고하는 FBAR(Report of Foreign Bank and Financial Accounts)와 IRS에 신고하는 FATCA(Foreign Account Tax Compliance)로 나뉜다.

FBAR에 따르면 1년 동안 어느 시점이든 모든 해외금융계좌 잔고의 합계액이 1만 달러를 초과하는 경우 이를 다음 해 6월 30일까지 연방 재무부에 신고해야 한다. FATCA에 따르면 해외금융자산 5만 달러 이상을 보유한 미국 납세자는 소득세 신고 시 해외금융자산 정보도 같이 신고해야 한다. 이런 해외금융계좌에는 은행계좌, 위탁계좌, 출자 · 채권지분 등이 포함되나 부동산은 포함되지 않으므로 국내 부동산은 FBAR이나 FATCA 신고대상은 아니다.

내국인 해외금융자산 및 해외부동산 신고의무…잔액 10억원 초과시 의무 신고

미국 시민권자의 FBAR, FATCA 등에 따른 신고의무와 마찬가지로, 내국인(거주자)에게도 비슷한 내용의 해외금융자산 신고의무가 있다. 해외금융회사에 개설된 해외금융계좌를 보유한 거주자 및 내국법인 중 해당 연도의 매월 말일 중 어느 하루의 보유계좌잔액이 10억 원을 초과하는 경우 신고의무가 있다. 또한 차명계좌의 경우에는 계좌의 명의자와 그 계좌의 실질적 소유자 모두 신고의무자에 해당한다.

신고 의무자가 되는지에 관해 특히 문제가 되는 것은 비상장주식을 소유한 경우로, 비상장주식은 상장된 주식과는 달리 그 시가를 산정하기 어려운 경우가 많다. 만일 특별한 사정에 의해 시가를 확인할 수 있거나 확인해 본 사실이 있다면 그 시가를 기준으로 다른 금융자산과의 합이 10억 원을 초과하는 지 여부를 검토해 봐야 한다. 하지만, 그러한 사정이 없다면 비상장주식의 시가를 개인이 쉽게 알 수는 없다. 시가 산정이 곤란하다면 취득가액을 기준으로 시가를 산정할 수도 있다.