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계약금이 있는 계약을 잘 알아보지 않고 하다보면 문제가 생길 수 있어 주의해야 한다.
B가 A의 10억짜리 아파트를 매수하기로 계약하면서 계약금으로 1억원을 지급하기로 하고 그 중 3000만원을 먼저 건넸다고 가정해보자. 법적으로는 이 1억원의 수수가 없더라도 계약자체의 성립에 지장이 없다.
그렇다면 계약금 1억의 성질은 무엇일까. 보통 계약금은 '해약금'으로 추정된다(민법 제565조 제1항). 즉, 1억원은 계약을 해약할 수 있는 권리의 역할을 한다. 1억원을 주고 받지 않는다면 양쪽 모두 계약을 해약할 수 있는 권리가 없다. 계약을 모두 이행해야 한다.
B는 중도금 지급기일 전까지는 1억원을 포기하면서 언제든지 계약을 해제할 수 있다. A도 B가 중도금을 입금하기 전까지 1억원의 두 배인 2억원을 상환하면서 언제든지 계약을 해제할 수 있다. 만약 B가 계약유지를 강력히 원한다면 중도금 지급기일이 되기 훨씬 전에 중도금을 입금함으로써 A의 계약해제를 막을 수 있다.
원칙적으로 B는 마음대로 계약을 해제할 수 없다. 계약금계약은 금전의 교부(주는 것)를 요건으로 하기 때문이다. 즉 계약금을 건네고 해약금 효과를 보려면 완전한 돈이 오고 가야 한다. 1억원에 못 미치는 3000만원 만으로는 해약금 역할을 하지 못한다.
반면 A에게는 세 가지 선택이 있다. 첫째, A는 B에게 나머지 7000만원을 달라고 청구할 수 있다. B가 A에게 7000만원과 함께 그 이자와 손해배상금까지 모두 지급하면 다시 해약금이 성립한다.
둘째, A는 B가 7000만원을 지급하지 않았다는 이유로 아파트 매매계약을 해약금 없는 계약으로 만들 수 있다. 이때는 B나 A 어느 쪽도 계약을 해제할 수 없게 된다. 물론 A는 3000만원과 그 이자는 B에게 돌려줘야 한다.
셋째, A는 해약금 수수가 없었다면 애초부터 B와 아파트 매매계약을 체결하지 않았을 것임을 증명하면서 매매계약 자체를 해제할 수 있다. 더불어 A는 계약 해제에 따른 손해배상도 B에게 청구할 수 있다. 이와 별도로 처음 받은 3000만원과 그 이자는 B에게 돌려줘야 한다.
계약금 1억원의 완납일 이전에도 주의가 필요하다. 아마도 B는 자신이 3000만원만 포기하면 아파트 매매계약을 해제할 수 있다고 생각할 것이다. A도 자신이 실제로 받은 3000만원의 두 배인 6000만원만 상환하면 계약을 해제할 수 있다고 믿을 것이다.
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이동구 변호사는 법무법인 참의 파트너 변호사다. 펀드매니저, 방송기자, 컨설턴트를 거쳐 40대에 변호사가 됐다. 미국 MBA를 마쳤고 법학전문박사과정을 수료했다. 기업 관련 법무를 많이 다뤘다. 현재 머니투데이 더엘(the L)에서 칼럼을 연재하고 있다.
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