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Q. 저는 주택 임차인인데, 임대차계약만료 후 보증금을 받지 못해 주택을 '점유'하고 있었지만, 실제 거주는 다른 곳에서 하고 있는 관계로 주택을 '사용'하지는 않았습니다. 임대인은 집세를 내라고 합니다. 이 경우에도 점유한 기간만큼 집세를 지불해야 하나요?
A. 그렇지 않습니다. 집세를 지불하지 않아도 괜찮습니다.
임대차가 종료된 경우 임차인이 임차목적물을 임대인에게 인도할 의무와 임대인이 보증금에서 연체차임 등을 공제한 잔액을 반환할 의무는 동시이행의 관계에 있습니다.(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241 판결) 따라서 임대인이 보증금을 주지 않는 한 임차인이 먼저 집을 반환해야 할 의무는 없습니다. 즉 보증금을 받지 못해 주택을 점유하는 것은 불법점유가 아니기 때문에 임차인은 '손해배상의 책임'을 지지 않습니다. 그러나 보증금 확보를 위해 점유를 했더라도 그 주택을 사용했다면 '부당이득의 법리'가 적용돼 그 기간만큼 집세를 지불해야 합니다.(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결).
임차인이 건물을 사용하지 않았다면 부당이득도 없는 것이므로 비록 임대인이 건물을 인도받지 않았다 하더라도 임차인은 임대인에게 사용하지 않은 기간에 대하여는 집세를 지급할 필요가 없습니다.(대법원 1990. 12. 21. 90다카24076 판결) 왜냐하면 임차인이 실질적으로 이득을 얻은 사실이 없기 때문입니다. 물론 이러한 사실을 임대인에게 항변하거나, 또는 소송상 문제가 되어 주장할 때에는 실제로 건물을 사용하지 않았다는 점을 입증하기 위한 객관적인 증거자료(이사 및 다른 곳에서 거주한 사실 등을 증명하는 서류 등)가 필요할 것입니다.
대법원은 임차인의 사정으로 임차인 자신이 사용하지 못한 경우에도 마찬가지로 임차인이 부당이득을 취한 바 없어 차임지급의무가 없다는 취지로 판시했습니다. 따라서 이 경우에도 차임지급의무가 없는 것입니다.(대법원 2006. 10. 12. 2004재다818 판결)
따라서 실제로 주택을 사용한 사실이 없으므로 그 기간에 해당하는 집세는 지불할 필요가 없습니다. 다만, 그 기간 및 사용여부에 대해 다툼이 있는 경우 증거자료를 마련해 제시할 필요는 있을 것입니다.
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'뚜벅이 변호사'·'로케터'로 유명한 조우성 변호사는 머스트노우 대표로 법무법인 태평양을 거쳐 현재는 기업분쟁연구소(CDRI)를 운영 중이다. 베스트셀러인 '내 얘기를 들어줄 단 한사람이 있다면'의 저자이자 기업 리스크 매니지먼트 전문가다.
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