대략 유치권의 70%가 경매개시 이후, 즉 압류 등기 이후 발생했다는 이유로 인정받지 못하고 있다. '압류 등기 이후 발생한 유치권이 인정되지 않는다'는 원칙은 경매낙찰자들이 중요하게 생각하는 것 중 하나다.

그렇다면 유치권 성립 전에 이미 가압류 또는 체납 처분의 등기가 있었을 경우에도 이와 동일하게 유치권이 부정되는 것일까. (2010다84932 판결) 이에 대해서는 유치권이 부정되지 않는다는 대법원 판례가 있다.

사실관계는 이렇다. 문제가 된 가게에는 이미 2005년에 가압류 등기와 체납처분압류 등기가 완료돼 있었다. 그 후 2006년에 공사대금 채권자인 B씨에게 점유가 이전돼 이 가게에 대해 B씨가 유치권을 취득했다. 이후 근저당권자의 신청에 의해 임의 경매가 시작됐다. 그 절차에서 A씨는 문제가 된 가게를 매수해 대금을 납부하고 소유권을 취득했다.

이 때 B씨의 유치권은 가압류 등기와 체납 처분 등기 이후 발생했다. 그런데도 B씨의 유치권이 인정될 수 있을지가 문제였다. A씨는 압류 등기 후 유치권이 발생하면 그 유치권이 인정받지 못하는 것처럼 이 경우에도 B씨의 유치권이 부정돼야 하는 것 아니냐는 주장을 펼쳤다.

결국 A씨와 B씨는 소송을 하게 됐다. 대법원은 어떤 결론을 내렸을까.

대법원은 민사집행법을 근거로 "유치권은 특별한 사정이 없는 한 그 성립 시기에 관계없이 경매절차에서의 매각으로 인해 소멸하지 않고 그 성립 시기가 저당권 설정 후라고 해서 달리 볼 것이 아니다"라고 판결했다. 결국 A씨는 소송에서 졌고 B씨의 유치권은 인정됐다.

또 대법원은 '경매개시결정 등기가 된 후 민사유치권을 취득한 사람은 경매 절차의 매수인에 대해 그의 유치권을 주장할 수 없다'는 관련 판결을 근거로 든 A씨에게 "그 판결은 어디까지나 경매 절차의 법적 안정성을 보장하기 위한 것"이라고 설명했다.

이 판결에서 대법원은 가압류 등기와 체납 처분 등기가 설정된 이후 발생한 유치권에 관해 그 효력을 인정했다. 유치권이 인정되는지 아닌지에 따라 경매에서 사람들의 주목도나 가격은 크게 달라진다. 경매에 관심이 있는 사람이라면 이 판결의 결론을 기억하고 투자를 결정할 때 꼼꼼하게 해당 유치권의 효력 여부를 판단해야 한다.