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상가임차인인 A씨. 그는 최근 들어 고민이 많아졌다. 건물주(임대인)과의 계약이 6개월 남짓 앞으로 다가왔기 때문이다. A씨는 지금 상가에서 장사도 잘 되는 만큼 좀 더 영업을 하고 싶어한다. A씨는 어떤 조치를 취해야 할까?
1. 장사 기간이 5년 미만이라면 계약 갱신 요구 가능
임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구할 수 있다.(상가임대차보호법 제10조 1항)
다만, 월세를 3번 이상 안 냈다면 갱신청구는 어렵다. 따라서 월세를 잘 챙겨 내는 게 중요하다. 이 경우 계약은 갱신되는데, 임대인은 9%의 범위 내에서 월세 등의 인상을 요구할 수 있다.(법 제11조 1항 단서)
2. 장사 기간이 5년 이상이라면 갱신 요구 인정 안돼
이 땐 계약서 상의 갱신요구 방법을 잘 살펴보고 그에 따른다.
예컨대 '계약 만료 2개월 전까지 별다른 의사표시가 없으면 계약은 종료한다'로 돼 있다면 임차인은 계약 만료 2개월 전까지 갱신하겠다는 의사를 통지해야 한다.
3. 갱신 보장받을 수 없을 땐 '권리금' 확보토록 해야
임대인에게 "내가 이미 앞선 임차인에게 권리금으로 OO원을 지급했다. 따라서 최소한 그 권리금만이라도 받아갈 수 있도록 협조해 달라"고 말하고 임차인이 '다음 임차인'을 물색하기 위해 노력해야 한다. 필요하면 공인중개사를 통해서라도 물색해야 한다.
4. 신규임차인 물색하고 권리금 합의 후 임대인에 알려야
계약 만료일 3개월 전부터 계약 종료일 사이에 신규 임차인을 물색해 권리금에 대한 합의를 마치고, 그 내용을 임대인에게 알려준다. 임차인의 의무를 다했다면 임대인은 임차인의 권리금 수령을 방해할 수 없다.
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