점유의 종류는 △ 직접점유 △ 간접점유 △ 점유보조자의 점유가 있다. 직접점유는 유치권자가 직접 점유하고 있는 경우다. 간접점유는 유치권자가 직접 하는 것이 아니라 다른 사람을 통해 점유를 하고 있는 경우다.

점유보조자의 점유는 유치권자가 자신이 부리는 자들을 통해 점유하는 경우다. 이 경우에는 유치권자가 직접 점유하고 있지 않더라도 법적으로 직접점유를 인정받을 수 있다. 예를 들어 유치권자의 배우자·가족이 점유하거나 법인·회사가 유치권자일 경우에는 직원이 점유하는 것이다.

자신의 회사 직원이 아닌 다른 회사 직원이 점유하면 유치권 깨져

유치권자가 회사일 경우 회사 직원이 점유함으로 인해 유치권이 성립될 수 있는지 그 요건에 관해 알아본다. (서울고등법원 2013나54682 판결)

대상판결은 점유보조자의 점유 및 배타적 점유에 관하여 구체적으로 밝힌 판결로 그 사실관계는 다음과 같다. 

A사는 2001년 6월경 B사와 공장부지 내 토목, 건축, 기계설비 제작 및 설치 등의 공사를 시행하기로 하고 그 후 공사를 마쳤다. 그러나 B사로부터 대금을 받지 못하고 있던 중 공매절차가 개시되자 2003년 10월경 부동산에 관해 유치권 신고를 했다.

A사는 문제가 된 공장에 다른 공장에서 생산한 A사 소유의 모르타르 제품을 두는 방법으로 나동 공장을 점유했다. 그러다 2006년경 C사의 요청으로 모르타르 제품을 가동 공장으로 옮긴 후 C사로 하여금 나동 공장을 사용하게 했다.

가동 공장의 부속건물 중 사무실은 C사 직원과 A사가 고용한 D씨가 함께 사용했고 수위실에는 C사의 직원인 경비가 근무하였다.

법원은 "피고 A사는 늦어도 공매절차에서 유치권 신고를 한 2003년 10월경부터 현재까지 가동 공장을 직접 또는 D씨를 통해 가동 공장의 유지, 관리업무를 수행하게 해 간접점유를 한 사실은 인정된다"고 말했다.

그러나 "A사가 유치권을 신고한 그 시기 및 그 이후로 본 소송이 진행되는 동안까지 A사의 직원이 직접 점유를 해야 한다. 그런데 A사는 나동 공장을 점유해 오다가 2006년 C사가 나동 공장을 사용하게 했으므로 점유를 상실했다"고 판시했다. 결과적으로 재판부는 A사의 유치권이 성립되지 않는다고 봤다.

점유자의 이전 급여 지급 내역·4대보험 가입 여부 확인해 유치권 깨뜨려야
대부분의 경우 유치권자는 건설업체다. 이들은 소유자 또는 건축주가 공사대금을 지급하지 못한 경우 자신의 직원을 통해 해당 건축물을 점유하게 해서 유치권을 주장해 왔다. 그러나 실제로 유치권자에 해당하는 회사는 자신의 직원이 아닌, 하수급업자 또는 그 밖의 사람을 통하여 점유를 하는 경우가 대부분이다.

실제 대상 판결에서도 처음에는 자신의 회사 직원이라고 주장하다 입증이 부족하자 결국 다른 회사의 직원이라고 자인했다. 자신의 회사에 다니는 직원이 아닌 것이 밝혀질 경우 해당 회사가 점유를 하지 않은 것으로 봐 유치권이 깨진다.